Fiscalité revenus fonciers indivision

Loyers immeuble indivision

Les revenus d’un immeuble détenu en indivision sont fiscalement répartis entre les coindivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision. Ces revenus sont à reporter, à l’initiative de chaque indivisaire, en revenus fonciers sur la déclaration annuelle d’impôt sur le revenu n°2044.
Les revenus d’une indivision ne sont donc pas soumis à une fiscalité commune au niveau de l’indivision (fiscalement transparente) mais sont imposés entre les mains de chaque indivisaire suivant la fiscalité applicable à chacun (imposition en revenus fonciers ou selon le régime fiscal du micro-foncier, application du barème progressif d’imposition propre à chaque indivisaire...).

En l’absence de convention d’indivision et de la nomination d’un gérant de l’indivision, il reste donc important d’établir les comptes de l’indivision afin de pouvoir communiquer à chaque indivisaire sa quote-part de revenus fonciers annuels à déclarer au début du mois de mai de l’année suivante.

Imposition des loyers d’une indivision

Produits imposables

Les loyers encaissés par une indivision constituent des produits imposables en revenus fonciers. Seuls les loyers encaissés durant une année sont imposés au titre de cette même année (les loyers réglés en retard durant l’année suivante sont imposés l’année de leur encaissement). Cependant, il est interdit de retarder l’encaissement d’un chèque de loyer pour différer l’imposition correspondante.

Deux autres types de produits peuvent également être constatés (mais sont relativement rares dans la pratique) :
 les recettes accessoires éventuelles encaissées par l’indivision (primes d’assurance perçues par l’indivision par exemple),
 les dépenses normalement à la charge du propriétaire mais mise à la charge du locataire dans le bail (taxe foncière d’un local commercial remboursée par le locataire à son bailleur par exemple).

Charges déductibles

De ces produits imposables peuvent être déduits les charges afférentes au bien immobilier loué et détenu en indivision :
 Les frais de gérance : honoraires du syndic par exemple (à l’inverse, les frais de gestion, qui sont les frais engagés par les indivisaires pour gérer le bien indivis (frais de déplacements, frais d’annonces... pour trouver un nouveau locataire par exemple) ne sont pas déductibles).
 Les primes d’assurances versées.
 Les impôts et taxes (à l’exception de la taxe d’habitation à la charge du locataire et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
 Les charges qui incombent au locataire mais que ce dernier n’a jamais acquittées (derniers loyers suite au départ d’un locataire par exemple).
 Les intérêts de l’emprunt éventuellement souscrit pour acquérir le bien indivis.
 Les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles dès lors qu’ils ne sont engagés que pour permettre de maintenir en l’état l’immeuble détenu en indivision et de le relouer (travaux de peinture par exemple). De même, les travaux d’amélioration engagés dans un immeuble d’habitation sont déductibles (remplacement des fenêtres en améliorant l’isolation par exemple). En revanche, tous les travaux qui visent à augmenter la valeur de l’immeuble détenu par l’indivision (travaux d’agrandissement, modification de la structure de l’immeuble...) ne sont pas déductibles des revenus de l’indivision (mais seront pris en compte lors du calcul de la plus-value éventuelle en cas de cession de l’immeuble).

Résultat fiscal de l’indivision

Le résultat fiscal de l’indivision est égal aux produits imposables moins les charges déductibles. Ce résultat est fiscalement réparti entre les indivisaires en fonction de leurs droits dans l’indivision.

Imposition des revenus fonciers à l’impôt sur le revenu

Chaque indivisaire déclare sa quote-part de résultat fiscal sur sa déclaration annuelle n°2044 pour que ce revenu foncier soit soumis :
 à l’impôt sur le revenu (et au barème progressif de l’impôt sur le revenu),
 aux prélèvements sociaux (au taux de 15,5% depuis le 1er janvier 2012).

Régime du micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique si les revenus fonciers annuels d’un foyer fiscal demeurent inférieurs à 15.000 euros.

L’indivisaire qui perçoit une quote-part du résultat fiscal d’une indivision et dont l’ensemble des revenus fonciers ne dépasse pas 15.000 euros est donc soumis au régime du micro-foncier.

Dans ce cas, ce n’est pas la quote-part du résultat fiscal de l’indivision qui est à déclarer mais la quote-part des loyers encaissés par l’indivision (quote-part des loyers encaissés sans déduire aucune charge réelle). Cette quote-part de revenus bruts est reporté sur la déclaration n°2042 de l’intéressé et l’administration fiscale applique un abattement de 30% sur le total de cette quote-part. Le solde de cette quote-part (soit 70% de la quote-part des loyers annuels) est soumis :
 à l’impôt sur le revenu (barème progressif),
 aux prélèvements sociaux (taux de 15,5%).

Le régime micro-foncier reste donc fiscalement intéressant tant que les charges fiscales de l’indivision (charges déductibles détaillées précédemment) demeurent inférieures à 30% des loyers encaissés.