L’indivision

Plus-value indivision plus-value bien indivis

Lors de la cession d’un bien indivis, la vente d’une maison détenue en indivision par exemple, la plus-value réalisée sur ce bien est imposée suivant le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers.

Montant de la plus-value

La plus-value est la différence entre le prix de vente du bien indivis et le prix d’acquisition de ce bien.

Le prix d’acquisition du bien immobilier est :
- son prix d’achat si le bien a été acquis en indivision,
- sa valeur lors de la donation ou de la succession si le bien est détenu en indivision suite à une donation ou succession.

Ce prix d’acquisition est ensuite majoré :
- si le bien a été acquis en indivision, des frais réels d’acquisition, qui peuvent être estimés à 7,5% à défaut de justificatifs,
- si le bien a été reçu en indivision suite à une donation ou succession, des droits réellement payés (le forfait de 7,5% ne pouvant pas s’appliquer pas dans ce cas).

De la même façon, tous les travaux effectués dans l’immeuble indivis depuis sa détention en indivision augmentent son prix d’acquisition pour déterminer le montant de la plus-value réalisée. Si le bien détenu est un immeuble bâti et que sa vente intervient après plus de cinq années de détention, ces dépenses peuvent être estimées à 15% du prix d’acquisition.

Abattement selon la durée de détention

La plus-value réalisée est diminuée d’un abattement progressif suivant la durée de détention du bien en indivision.

Durée de détention Taux abattement annuel
0 à 5 ans 0%
6 à 17 ans 2%
6 à 17 ans 2%
18 à 24 ans 4%
25 à 30 ans 8%

Exemples de calcul du taux d’abattement

Durée de détention de 8 ans

Nombre années détention Taux abattement annuel Taux abattement cumulé
5 ans 0% 0%
3 ans 2% 6%

L’abattement pratiqué sur la plus-value réalisée pour déterminer la plus-value imposable sera de 6%.

Durée de détention de 18 ans

Nombre années détention Taux abattement annuel Taux abattement cumulé
5 ans 0% 0%
12 ans 2% 24%
1 ans 4% 25%

L’abattement pratiqué sur la plus-value réalisée pour déterminer la plus-value imposable sera de 25%.

Durée de détention de 28 ans

Nombre années détention Taux abattement annuel Taux abattement cumulé
5 ans 0% 0%
12 ans 2% 24%
7 ans 4% 52%
4 ans 8% 84%

L’abattement pratiqué sur la plus-value réalisée pour déterminer la plus-value imposable sera de 84%.

Durée de détention de 30 ans

Nombre années détention Taux abattement annuel Taux abattement cumulé
5 ans 0% 0%
12 ans 2% 24%
7 ans 4% 52%
6 ans 8% 100%

L’abattement pratiqué sur la plus-value réalisée pour déterminer la plus-value imposable sera de 100% au terme de 30 années de détention.

Taux d’imposition de la plus-value

La plus-value fiscale (après majoration du prix d’origine et application de l’abattement proportionnelle à la durée de détention) sur la cession d’un bien immobilier est imposée est taxée au taux de 19% auquel il faut ajouter 15,5% de prélèvements sociaux, soit un taux global de prélèvement de 34,5%.

C’est le notaire qui établit l’acte de vente qui retient pour le compte du Trésor public sur le prix de vente ce montant sur la part qui revient aux indivisaires.

Exonération de plus-value

Il existe trois cas d’exonération de plus-value immobilière :
- La plus-value réalisée sur la cession d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value,
- Comme mis en évidence précédemment, lorsque le bien a été détenu durant plus de 30 années, la plus-value est totalement exonérée d’imposition,
- Les cessions d’un montant inférieur à 15.000 euros sont exonérées d’impôt sur la plus-value et, dans le cas de la cession d’un bien indivis, le plafond de 15.000€ est à considérer pour chaque indivisaire pris individuellement. Ainsi, dans l’exemple de la cession d’un bien indivis détenu équitablement par 5 indivisaires pour un prix de 70.000 euros, chaque indivisaire constatant une cession de 14.000 euros et donc inférieure au plafond de 15.000 euros, aucune imposition sur la plus-value n’est au final imposée.


Forum

  • 5 juin 2013

    Lors de la vente d’un bien en indivision, comment se calcule la plus value lorsqu’un des indivisaires est résidant principal et l’autre résident secondaire ?
    Merci.

  • 23 avril 2013, par cancan

    Terrain en indivision : je desire vendre mon pourcentage 12 % à mon epoux, qui detient 22 %, l’autre personne 66 %.
    Dois je payer une plus value ? Cette vente de 12 % est estimé à 48000 euros contre 38417 à l’achat, acte passé en mai 2005, donc 2 % d’abattement... merci de votre reponse !

    • 3 mai 2013

      Effectivement, le régime d’imposition des plus-values s’applique aux cessions de droits indivis.