L'indivision

Caution emprunt indivision hypothèque

l'indivision — 2012-04-13T10:40:24Z

Une banque peut exiger diverses garanties pour se prémunir contre les risques de non remboursement d'un prêt immobilier destiné à financer une acquisition en indivision.

Hypothèque indivision

L'hypothèque est un moyen pour une banque de garantir un prêt immobilier sur le bien immobilier acquis ou construit grâce à ce prêt. Généralement, une hypothèque est demandée pour un projet de construction, car une hypothèque prend effet à la date de son inscription à la conservation des hypothèques or cette inscription est réalisée par un acte isolé (pas en même temps qu'un acte d'acquisition comme dans le cas du privilège de prêteur de deniers, voir ci-dessous).

Une hypothèque présente cependant de nombreux inconvénients :
Son inscription à la conservation des hypothèques exige l'intervention d'un notaire d'une part, et le règlement de la taxe de publicité foncière au taux de 0,715% d'autre part, ce qui augmente considérablement le coût du financement.
De la même façon, des frais sont dus lors de la levée de l'hypothèque, en cas de cession du bien par exemple (coût à la sortie qui s'ajoute alors aux pénalités éventuelles de remboursement anticipé du prêt immobilier).
Pour la banque, le montant de cette garantie est forcément limité à la valeur de l'immeuble construit (éventuellement acheté), or le prix de vente de cet immeuble est généralement inférieur à son coût de construction et peut donc au final ne pas couvrir intégralement le capital restant dû de l'emprunt bancaire.
Il peut exister plusieurs hypothèques sur un même bien, la date de chacune permettant de déterminer l'ordre de priorité des créanciers.

Privilège de prêteur de deniers (PPD)

Comme l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers est une garantie qui permet à une banque de faire vendre le bien immobilier financé par l'emprunt accordé et d'obtenir le remboursement du solde de ce prêt immobilier. Cette garantie est préférable à l'hypothèque dans le cas d'une acquisition immobilière car elle s'inscrit dans l'acte d'acquisition, ce qui présente pour avantages :
l'absence de taxe de publicité foncière au taux de 0,715% (puisque l'inscription de cette garantie aux hypothèques est effectuée avec celle de l'acte d'acquisition),
pour la banque, le privilège de prêteur de deniers est prioritaire sur les autres garanties (hypothèques par exemple) qui seront éventuellement prises ultérieurement sur le bien immobilier acquis.

Dans le cas d'un projet de construction, le privilège de prêteur de deniers ne peut pas être inscrit dans un acte d'acquisition et le recours à l'hypothèque s'impose donc.

Caution solidaire

Pour obtenir un prêt immobilier afin de financer l'acquisition d'un bien en indivision, les indivisaires doivent généralement apporter pour garantie leur caution solidaire. Chaque indivisaire s'engage alors à rembourser sur ses biens propres la totalité du capital emprunté. Aussi, dans le cas de l'existence d'une caution solidaire (ce qui est presque systématiquement le cas pour un achat en indivision), pour deux concubins qui souhaitent acquérir leur résidence principale en indivision, contracter un emprunt ou deux emprunts ou encore ouvrir un compte joint ou des comptes distincts pour rembourser cet emprunt ne permettent nullement de limiter la responsabilité solidaire de ces concubins.

Le recours à un organisme de caution qui apporte sa garantie à la banque et la rembourse directement en cas de défaillance des emprunteurs :
augmente le coût du financement,
ne diminue nullement les risques en cas de non-remboursement de l'emprunt car cet organisme de caution fera vendre le bien financé par emprunt pour se rembourser.

Caution hypothécaire

La demande par une banque d'une caution hypothécaire répond au cas particulier de la construction d'un bien immobilier sur un terrain détenu en indivision. En effet, dans ce cas, l'indivisaire qui fait construire cet immeuble est propriétaire du terrain avec les autres indivisaires, aussi la banque qui financera cette construction exigera de pouvoir constituer une garantie sur l'ensemble du terrain par une caution hypothécaire.

Dans ce cas, pour éviter aux autres indivisaires de devoir apporter leur garantie à l'établissement prêteur, le partage du terrain en indivision est préférable (partage partiel par la cession des parts d'indivision à l'indivisaire qui envisage cette construction), ou encore sa division en lots distincts.

Nantissement

Dans le cas du nantissement, la banque qui accorde le prêt immobilier se garantie sur un placement financier (titres monétaires, assurance-vue...) dont le montant doit être suffisant pour garantir le capital emprunté (minimum de 80% du montant de l'emprunt) et qui sera bloqué durant toute la durée de l'emprunt consenti.

Une hypothèque est une garantie que peut exiger la banque qui accorde un emprunt immobilier pour l'acquisition d'un bien immobilier en indivision, mais la caution (caution solidaire ou caution mutuelle) est la garantie généralement demandée à tous les indivisaires pour l'octroi d'un prêt immobilier.

Compte bancaire indivision concubins

l'indivision — 2012-04-10T09:43:28Z

Lors de l'acquisition d'un bien en indivision, en particulier lorsque des concubins achètent à deux une résidence principale en indivision, la répartition des parts de l'indivision dépend de la mention qui figure dans l'acte d'acquisition et non des apports réels effectués par chacun.

Ouvrir un compte bancaire

Des concubins qui remboursent l'emprunt immobilier souscrit pour l'acquisition de leur résidence principale en indivision peuvent rembourser cet emprunt par des prélèvements effectués sur leur compte joint. Ce compte bancaire destiné aux dépenses communes mais aussi personnelles est alimenté par les revenus de chacun.

Cette solution se justifie lorsque des concubins ont des revenus proches ou lorsqu'ils acceptent de mettre en commun l'intégralité de leurs ressources malgré des revenus inégaux. Dans ce dernier cas, le concubin qui a les revenus les plus importants accepte de contribuer plus que l'autre aux remboursements d'emprunt, sans possibilité de contester ultérieurement cette situation. En effet, lors de l'utilisation d'un compte bancaire unique, il devient impossible de prouver a posteriori la contribution de chacun au remboursement du capital emprunté.

Ouvrir plusieurs comptes bancaires

Une alternative est alors d'ouvrir un compte bancaire ouvert au nom de l'indivision et destiné uniquement aux dépenses liées à la résidence principale détenue en indivision. Ce compte est alors alimenté bien distinctement par le compte bancaire personnel ouvert par chaque concubin.

Mais il est également possible pour chaque concubin d'éviter l'ouverture de ce troisième compte bancaire et d'acquitter chacun une part des mensualités d'emprunt proportionnellement à la part d'indivision détenue ou au financement de chacun (voir un ou deux emprunts).

Comptes bancaires et responsabilité concubins

Dans tous les cas, multiplier le nombre de compte bancaires ne permet pas de limiter la responsabilité des concubins ou encore de sortir du régime de l'indivision.

Tout d'abord, si l'un des concubins ne parvient pas à rembourser "sa part d'emprunt", l'autre sera directement concerné puisque chacun se sera porté caution solidaire ou aura accepté d'apporter une garantie sur le bien détenu en indivision afin d'obtenir ce prêt immobilier.

Ensuite, la part d'indivision de chaque concubin est inscrite dans l'acte d'acquisition du bien indivis et la contribution de chacun au remboursement de l'emprunt contracté ne modifiera pas cette répartition. En cas de séparation, des relevés de compte parfaitement lisibles permettent de prouver le passif de l'indivision envers tel ou tel indivisaire, mais uniquement si les concubins s'entendent à reconnaître cette dette de l'indivision envers l'un d'entre eux.

Lors de l'achat d'un bien immobilier en indivision et du financement de cette acquisition par un emprunt bancaire, en particulier pour l'achat de la résidence principale de concubins en indivision, vaut-il mieux ouvrir un compte bancaire ou nom de l'indivision, ou encore deux comptes bancaires ?

Un emprunt ou deux emprunts

l'indivision — 2012-04-02T15:45:46Z

Un emprunt immobilier pour un achat en indivision

Lors d'un achat en indivision financé par emprunt, une banque accorde un prêt immobilier et les indivisaires sont tenus de le rembourser. Or, on l'a vu précédemment, la répartition des parts de l'indivision étant inscrite dans l'acte d'acquisition du bien immobilier, il est important que la contribution prévue de chaque indivisaire aux frais de l'indivision corresponde bien à la réalité.

Aussi, on peut supposer que, si chaque indivisaire contracte séparément un prêt immobilier, chacun devra se tenir au remboursement de sa part sans pouvoir se soustraire à ses obligations.

Deux emprunts immobiliers en indivision

Problème garantie hypothécaire

L'une des solutions pour une banque d'obtenir une garantie sur un prêt immobilier est de demander une hypothèque sur le bien financé. Ainsi, en cas de non-remboursement de l'emprunt, la banque pourra saisir le bien acheté grâce à l'emprunt consenti et obtenir le remboursement du capital qui lui reste dû.

Or si deux banques ont accordé des prêts immobiliers garantis par une hypothèque sur un même bien immobilier, un problème d'antériorité évident se posera. En effet, seule l'une des banques pourra se prévaloir de cette hypothèque, car une fois le bien saisi les autres banques sont dépossédées de leur garantie. Pour cette raison, il n'est pas imaginable que des banques accordent des prêts immobiliers à des personnes distinctes pour l'acquisition d'un bien détenu en indivision par les différents emprunteurs.

Problème caution solidaire

L'autre garantie généralement exigée d'une banque pour accorder le prêt immobilier destiné à financer une acquisition en indivision est la caution solidaire des indivisaires. Par cet acte de cautionnement mutuel, chaque indivisaire s'engage à rembourser la totalité des mensualités de l'emprunt consenti, ou des emprunts consentis dans le cas de plusieurs prêts contractés.

Aussi, qu'il y ait un ou deux emprunts, étant donné que chaque indivisaire se porte caution des autres, si l'un d'entre eux est défaillant, les conséquences seront exactement les mêmes : les indivisaires solvables devront rembourser l'emprunt contracté par l'indivisaire qui ne paie plus ses mensualités.

Dans le cas d'une acquisition immobilière par des concubins, le défaut de l'un devra être couvert par l'autre, par la vente du bien indivis notamment, et l'inégalité des versements de chacun ne sera pas davantage prouvé par ce montage que dans le cas de l'utilisation d'un compte bancaire dédié à cette indivision par exemple.

Coût de deux emprunts

Deux emprunts, ce sont deux fois des frais de dossier.

Par ailleurs, si les deux emprunts sont accordés par des banques différentes, cela les place dans une situation de concurrence que les établissements financiers préfèrent généralement éviter. De plus, le montant de chaque emprunt est deux fois moins important que ce qu'il pourrait être. Peu de chances au final de pouvoir négocier le coût de ces emprunts.

Pour l'achat d'un bien en indivision, une solution pour obliger chaque indivisaire à participer au remboursement du prêt immobilier contracté semblerait être que chaque indivisaire contracte un prêt immobilier personnel.

Prêt immobilier indivision

l'indivision — 2012-04-02T14:44:59Z

Prêt immobilier indivision

Pour financer l'acquisition d'un bien acheté en indivision, les indivisaires peuvent parfaitement contracter un emprunt immobilier. Cet emprunt immobilier devra être remboursé par les indivisaires.

Les conditions de ce prêt immobilier sont les mêmes que pour un emprunt contracté par un couple marié, un célibataire, une société civile immobilière. Au premier trimestre 2012, pour un emprunt immobilier d'une durée de 15 ans, les taux proposés sont compris entre 3,60% et 4,10% (+0,40% au titre de l'assurance obligatoire décès invalidité). Pour un emprunt sur 20 ans, les taux sont alors compris entre 3,80% et 4,30% (+0,40% au titre de l'assurance obligatoire décès invalidité).

Pour obtenir une simulation de prêt immobilier, utiliser le formulaire présenté sur ce site.

Emprunt indivision ou emprunt SCI

Lorsqu'une société civile immobilière (SCI) contracte un prêt immobilier, ce ne sont pas les associés de cette SCI qui remboursent cet emprunt mais la société civile dont ils sont associés. En effet, c'est la SCI qui a reçu le capital emprunté, qui a acquis un bien immobilier et qui a la responsabilité du remboursement de cet emprunt.

En conséquence, la banque qui accorde un prêt immobilier à une SCI exige toujours que les associés de cette société apportent des garanties personnelles et garantissent le remboursement de l'emprunt sur leur patrimoine propre. Cette précaution permet à la banque, en cas de non remboursement de l'emprunt, d'éviter d'engager une action judiciaire contre la SCI avant de pouvoir se retourner contre ses associés.

Au final, si l'emprunt demandé par une SCI est accordé à la société, les conditions de cet emprunt dépendent totalement de la capacité d'endettement de ses associés et de leurs garanties personnelles. Créer une SCI ne permet donc aucunement d'obtenir l'emprunt immobilier que l'on ne peut pas obtenir en indivision.

En conclusion, il n'existe aucune différence entre les caractéristiques de l'emprunt immobilier que peuvent contracter des concubins en indivision et celui que pourrait négocier une SCI créée par ces mêmes concubins.

Répartition des parts SCI et remboursement d'emprunt

En matière de remboursement d'emprunt et de participation des associés aux besoins de trésorerie, la SCI présente en revanche quelques avantages sur l'indivision.

En effet, les obligations légales qui incombent au gérant d'une SCI l'oblige à un suivi des comptes courants de chaque associé et à obtenir l'approbation annuelle du solde de ces comptes courants (évitant les contestations et conflits ultérieurs).

De plus, ces comptes courants peuvent être rémunérés, les associés qui contribuent le plus aux besoins de fonds de la SCI reçoivent alors des produits financiers au détriment des associés qui refusent d'effectuer des apports supérieurs à leurs apports en capital.

Enfin, les associés d'une SCI peuvent voter l'incorporation des comptes courants des associés au capital de la SCI. Dans ce cas, la dette de la SCI envers ses associés est annulée et les apports effectués sont alors transformés en parts de capital de la SCI. Les associés ayant réalisés des apports augmentent ainsi indirectement leurs droits sur le bien détenu.

D'autre part, le capital d'une SCI fixé à un montant égal au montant de l'investissement immobilier projeté permet d'exiger des associés de libérer leur part de capital en fonction des besoins de trésorerie de la société, dans la pratique en fonction des échéances de remboursement de l'emprunt immobilier souscrit pour financer l'acquisition de l'immeuble détenu.
On évite ainsi le refus d'associés de contribuer aux besoins de trésorerie de la SCI, refus parfaitement légal par ailleurs lorsque le capital est totalement libéré et que les fonds nécessaires sont apportés via les comptes courants des associés.

Répartition des parts d'indivision et remboursement d'emprunt

La répartition des parts d'une indivision est indiquée dans l'acte d'acquisition du bien immobilier acquis en indivision. Dans le cas de l'achat à deux d'un bien immobilier en indivision, entre concubins par exemple, le notaire chargé de la vente demande quelle est la répartition des parts à stipuler dans l'acte et cette répartition est librement fixée par les concubins.

Or, lorsque le bien acquis en indivision est financé par un emprunt, comment connaître la contribution future de chaque indivisaire au remboursement de cet emprunt ? En effet, dans ce cas, bien plus que les apports initiaux de chaque indivisaire, ce sont les remboursements du capital emprunté qui constitueront l'essentiel des apports de chacun.

Par ailleurs, comment s'assurer que chaque indivisaire contribuera bien aux besoins financiers de l'indivision ? C'est en effet une obligation légale, mais aucune sanction ou action juridique n'est prévue contre les indivisaires qui ne participent pas aux frais d'une l'indivision.

Enfin, comment éviter des conflits lorsqu'un indivisaire met fin à l'indivision et que les apports réellement effectués par chaque indivisaire ne correspondent pas à la répartition initiale des parts d'indivision indiquée dans l'acte d'acquisition ? La tenue d'une comptabilité peut toujours constituer un commencement de preuve, mais les conflits restent bien réels et nombreux. En effet, c'est aux indivisaires de s'entendre sur le montant des apports réels de chacun. Or dans le cas de la séparation de concubins, cette entente financière lors du partage est parfois très difficile à obtenir.

L'indivision reste évidemment une solution pour acquérir à deux un bien immobilier, toujours la plus simple et la moins couteuse, mais elle exige cependant un peu d'organisation. Anticiper des difficultés éventuelles et futures ne les a jamais provoquées, bien au contraire.

En comparant l'indivision à la SCI, on comprend mieux que, si les caractéristiques de l'emprunt contracté pour une acquisition d'un bien immobilier en indivision sont les mêmes que ceux de l'emprunt contracté par une SCI pour cette même opération, la SCI permet d'éviter des conflits quant à la répartition des droits et la reconnaissance des apports de chacun.

Cession droits indivis droits enregistrement

l'indivision — 2012-03-19T16:53:27Z

En cas de cession de droits dans une indivision qui détient un bien immobilier, trois cas sont à distinguer. Par ailleurs, il faut également envisager la cession d'un immeuble par l'indivision.

Cession droits dans une indivision à un indivisaire

Si un indivisaire choisit de vendre ses parts dans une indivision à un autre indivisaire sans provoquer pour autant le partage des biens indivis, alors cette cession :
est soumise aux droits d'enregistrement à 2,5% comme pour un partage, cette cession étant assimilée à un partage partiel,
n'engendre pas l'imposition de la plus-value éventuelle réalisée par cet indivisaire (si le bien indivis s'est apprécié durant la durée de détention de sa part d'indivision).

Par exemple, au sein d'une indivision successorale, la cession par un héritier de ses droits aux autres héritiers pour 50.000 euros entraîne des droits d'enregistrement pour un montant de 50.000€ x 2,5% = 1.250€.

Cette cession peut être constatée par un acte notarié mais aussi par un acte sous seing privé car cette opération n'engendre pas de mutation (le bien immobilier indivis continue d'être détenu par l'indivision).

Cession droits dans une indivision entraînant le partage

A l'inverse du cas précédent, si la cession par un indivisaire à un autre indivisaire provoque le partage des biens indivis (notamment dans le cadre d'une indivision constituée entre deux indivisaires, la cession des droits de l'un des indivisaires à l'autre entraînant la fin de l'indivision) :
des droits d'enregistrement au taux de 2,5% sont dus sur la totalité de l'actif partagé, cette cession étant assimilée à un partage,
cette cession ne déclenche pas l'imposition sur la plus-value éventuelle.

Au sein d'une indivision successorale portant sur un actif de 100.000€ et constituée entre deux héritiers, si l'un d'entre eux vend sa part à l'autre pour 15.000€, des droits à 2,5% sont dus sur la totalité de l'actif net partagé (cette opération revenant au partage de cet actif) soit pour un montant de 100.000€ x 2,5% = 2.500€.

Cette cession entraînant le partage de l'immeuble indivis doit être constatée dans un acte notarié rédigé par un notaire (honoraires du notaire TTC sont à ajouter aux droits d'enregistrement).

Cession droits dans une indivision à un tiers

Lorsque la cession de droits dans une indivision est consentie à un tiers (qui n'appartient par à cette indivision depuis son origine), cette cession est soumise :
à des droits d'enregistrement au taux de 5,09%, comme lors d'une cession,
à l'imposition des plus-values, au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

Étant donné que cette cession n'engendre pas de mutation, elle peut faire l'objet d'un simple acte sous seing privé.

Cession d'un bien indivis

La cession d'un immeuble détenu en indivision est soumise :
aux droits d'enregistrement à 5,09%,
à l'imposition de la plus-value au taux de 34,5% (19%+15,5%).

Un notaire est obligatoire pour constater cette cession. Les frais de notaire, comprenant les droits d'enregistrement, les honoraires du notaire et la TVA, s'élèvent au total à environ 8% du prix de cession.

La cession de droits dans une succession, et plus largement la cession de droits dans une indivision, entraîne le règlement de droits d'enregistrement (sur la base de la valeur de cession ou de la totalité des biens indivis suivant les cas) et, éventuellement, l'imposition de la plus-value constatée.

Droits d'enregistrement partage indivision

l'indivision — 2012-03-19T16:18:54Z

Créances et dettes de l'indivision envers indivisaires

Le partage de biens détenus en indivision entraîne le versement de droits de partage. L'assiette de ces droits d'enregistrement correspond à la valeur des biens indivis au jour du partage diminuée des dettes de l'indivision envers les indivisaires (et augmentée des créances de l'indivision sur certains indivisaires).

Une indivision a très souvent des dettes envers ses indivisaires. En effet, toutes les dépenses de l'indivision sont réglées par les indivisaires pour le compte de l'indivision. Au final, l'indivision doit rembourser ces dettes avant de pouvoir procéder au partage. La part de chaque indivisaire est donc déterminée sur la base des actifs de l'indivision diminués de ses dettes. De la même façon, les droits d'enregistrement dus au moment du partage se calculent sur la base de la valeur des biens indivis diminuée des dettes de l'indivision envers ses indivisaires.

Dans le cas de la détention d'un bien immobilier en indivision, des indivisaires peuvent avoir régler pour le compte de l'indivision :
des charges courantes,
des impôts et taxes (taxe foncière notamment),
des matériaux ou des travaux...

En conséquence, l'indivision doit rembourser ces montants aux indivisaires qui les ont avancés avant de déterminer la part revenant à chaque indivisaire lors du partage.

Par exemple, si le bien détenu en indivision par 3 indivisaires a une valeur de 100.000 euros, et que l'un d'entre eux a payé des charges pour le compte de l'indivision pour un total de 10.000 euros, ce dernier recevra lors du partage 40.000 euros, les deux autres indivisaires recevant chacun 30.000 euros. La valeur nette du bien indivis est alors de 90.000 euros.

A l'inverse, une indivision peut posséder une créance sur un indivisaire. C'est notamment le cas lorsqu'un indivisaire occupe le bien immobilier indivis, doit à se titre verser une indemnité à l'indivision et que cet indivisaire n'a pas payé l'intégralité des indemnités dues. Dans ce cas, cette dette de l'indivisaire envers l'indivision devra être versée à l'indivision avant le partage, ou bien soustraite de la part de l'indivisaire concerné.

Droits d'enregistrement partage pur est simple

Le taux des droits d'enregistrement à verser lors du partage des biens indivis est de 2,5%. Ce taux s'applique donc sur la valeur totale des biens partagés après déduction des dettes de l'indivision envers les indivisaires et apurement des créances.
Dans l'exemple précédent, l'actif net partagé s'élève à 90.000 euros et les droits de partage s'élèvent à : 90.000€ x 2,5% soit 2.250€.

Bien évidemment, les charges de l'indivision ne peuvent réduire la base de calcul des droits d'enregistrement que si les biens concernés n'ont pas engendré de recettes (auquel cas ces charges ont déjà été déduites fiscalement lors du calcul des revenus fonciers de l'indivision).

Droits d'enregistrement partage avec soulte

Il n'est pas toujours possible ou souhaité que le partage des biens indivis se fasse équitablement entre les indivisaires. Dans le cas du partage d'un immeuble indivis, les indivisaires peuvent choisir que le bien reviendra à un seul d'entre eux qui, en contrepartie, versera une soulte aux autres indivisaires.

Indivision suite succession ou donation partage, indivision entre époux où partenaire pacsés

Dans ce cas, le calcul des droits d'enregistrement reste le même que dans le cas du partage pur et simple d'un bien indivis (droits à 2,5% sur la valeur des biens partagés après déduction des dettes éventuelles) à condition que :

cette indivision :
- s'imposait à des héritiers (indivision successorale),
- était une indivision entre époux ou entre partenaires pacsés (ou existait antérieurement à un mariage ou un pacs),
- résultait d'une donation partage.
le bien indivis revienne à un membre d'origine de l'indivision (ou à son conjoint, ou encore à un ascendants ou descendant des indivisaires d'origine).

Par exemple, dans le cas d'une indivision successorale, 3 héritiers qui décident du partage d'un bien immobilier d'une valeur de 90.000 euros en l'attribuant à l'un d'entre eux contre le versement d'une soulte de 30.000 euros aux deux autres héritiers ne devront acquitter que des droits à 2,5% sur la valeur totale du bien (soit 2,5% x 90.000€ = 2.250€). Il en sera de même si l'un des héritiers d'origine décède avant ce partage (sa part entrant alors dans l'actif de sa succession au profit de son conjoint, ses descendants ou éventuellement ascendants).

Il est à noter que ces indivisaires ne sont pas soumis à l'imposition sur la plus-value éventuelle réalisée entre la création de l'indivision et le partage. Dans notre exemple, l'héritier qui reçoit une soulte de 30.000 euros n'acquitte que des droits d'enregistrement à 2,5% indépendamment de la valeur d'origine du bien lors de son entrée dans l'indivision, dans le cas présent au jour du décès qui a engendré cette indivision successorale.

Lors de ce partage d'un bien immobilier, un acte notarié est obligatoire pour constater cette mutation.

Indivision entre concubins

Dans le cas du partage d'une indivision constituée entre concubins non pacsés, la partie que reçoit l'un des concubins en plus de la part à laquelle il avait droit est soumise aux droits d'enregistrement au taux de 5,09%, comme dans le cas d'une vente de parts indivises.

A ces droits d'enregistrement sont également à ajouter les honoraires du notaire qui doit constater cette mutation.

Par ailleurs, la soulte versée par un concubin à l'autre concubin est soumise au régime d'imposition des plus-values (au taux de 19% + prélèvements sociaux au taux de 15,5%).

Lors du partage de biens indivis, des droits d'enregistrement sont à calculer sur la base de la valeur des biens indivis diminué du passif de l'indivision envers certains indivisaires.

Plus-value indivision plus-value bien indivis

l'indivision — 2012-03-16T09:14:15Z

Lors de la cession d'un bien indivis, la vente d'une maison détenue en indivision par exemple, la plus-value réalisée sur ce bien est imposée suivant le régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers.

Montant de la plus-value

La plus-value est la différence entre le prix de vente du bien indivis et le prix d'acquisition de ce bien.

Le prix d'acquisition du bien immobilier est :
son prix d'achat si le bien a été acquis en indivision,
sa valeur lors de la donation ou de la succession si le bien est détenu en indivision suite à une donation ou succession.

Ce prix d'acquisition est ensuite majoré :
si le bien a été acquis en indivision, des frais réels d'acquisition, qui peuvent être estimés à 7,5% à défaut de justificatifs,
si le bien a été reçu en indivision suite à une donation ou succession, des droits réellement payés (le forfait de 7,5% ne pouvant pas s'appliquer pas dans ce cas).

De la même façon, tous les travaux effectués dans l'immeuble indivis depuis sa détention en indivision augmentent son prix d'acquisition pour déterminer le montant de la plus-value réalisée. Si le bien détenu est un immeuble bâti et que sa vente intervient après plus de cinq années de détention, ces dépenses peuvent être estimées à 15% du prix d'acquisition.

Abattement selon la durée de détention

La plus-value réalisée est diminuée d'un abattement progressif suivant la durée de détention du bien en indivision.

Durée de détention	Taux abattement annuel
0 à 5 ans	0%
6 à 17 ans	2%
6 à 17 ans	2%
18 à 24 ans	4%
25 à 30 ans	8%

Exemples de calcul du taux d'abattement

Durée de détention de 8 ans

Nombre années détention	Taux abattement annuel	Taux abattement cumulé
5 ans	0%	0%
3 ans	2%	6%

L'abattement pratiqué sur la plus-value réalisée pour déterminer la plus-value imposable sera de 6%.

Durée de détention de 18 ans

Nombre années détention	Taux abattement annuel	Taux abattement cumulé
5 ans	0%	0%
12 ans	2%	24%
1 ans	4%	25%

L'abattement pratiqué sur la plus-value réalisée pour déterminer la plus-value imposable sera de 25%.

Durée de détention de 28 ans

Nombre années détention	Taux abattement annuel	Taux abattement cumulé
5 ans	0%	0%
12 ans	2%	24%
7 ans	4%	52%
4 ans	8%	84%

L'abattement pratiqué sur la plus-value réalisée pour déterminer la plus-value imposable sera de 84%.

Durée de détention de 30 ans

Nombre années détention	Taux abattement annuel	Taux abattement cumulé
5 ans	0%	0%
12 ans	2%	24%
7 ans	4%	52%
6 ans	8%	100%

L'abattement pratiqué sur la plus-value réalisée pour déterminer la plus-value imposable sera de 100% au terme de 30 années de détention.

Taux d'imposition de la plus-value

La plus-value fiscale (après majoration du prix d'origine et application de l'abattement proportionnelle à la durée de détention) sur la cession d'un bien immobilier est imposée est taxée au taux de 19% auquel il faut ajouter 15,5% de prélèvements sociaux, soit un taux global de prélèvement de 34,5%.

C'est le notaire qui établit l'acte de vente qui retient pour le compte du Trésor public sur le prix de vente ce montant sur la part qui revient aux indivisaires.

Exonération de plus-value

Il existe trois cas d'exonération de plus-value immobilière :
La plus-value réalisée sur la cession d'une résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value,
Comme mis en évidence précédemment, lorsque le bien a été détenu durant plus de 30 années, la plus-value est totalement exonérée d'imposition,
Les cessions d'un montant inférieur à 15.000 euros sont exonérées d'impôt sur la plus-value et, dans le cas de la cession d'un bien indivis, le plafond de 15.000€ est à considérer pour chaque indivisaire pris individuellement. Ainsi, dans l'exemple de la cession d'un bien indivis détenu équitablement par 5 indivisaires pour un prix de 70.000 euros, chaque indivisaire constatant une cession de 14.000 euros et donc inférieure au plafond de 15.000 euros, aucune imposition sur la plus-value n'est au final imposée.

Lors de la vente d'un bien indivis, la plus-value constatée est imposée selon le régime d'imposition des plus-values des particuliers.

Fiscalité revenus fonciers indivision

l'indivision — 2012-03-06T14:38:47Z

Loyers immeuble indivision

Les revenus d'un immeuble détenu en indivision sont fiscalement répartis entre les coindivisaires proportionnellement à leurs droits dans l'indivision. Ces revenus sont à reporter, à l'initiative de chaque indivisaire, en revenus fonciers sur la déclaration annuelle d'impôt sur le revenu n°2044.
Les revenus d'une indivision ne sont donc pas soumis à une fiscalité commune au niveau de l'indivision (fiscalement transparente) mais sont imposés entre les mains de chaque indivisaire suivant la fiscalité applicable à chacun (imposition en revenus fonciers ou selon le régime fiscal du micro-foncier, application du barème progressif d'imposition propre à chaque indivisaire...).

En l'absence de convention d'indivision et de la nomination d'un gérant de l'indivision, il reste donc important d'établir les comptes de l'indivision afin de pouvoir communiquer à chaque indivisaire sa quote-part de revenus fonciers annuels à déclarer au début du mois de mai de l'année suivante.

Imposition des loyers d'une indivision

Produits imposables

Les loyers encaissés par une indivision constituent des produits imposables en revenus fonciers. Seuls les loyers encaissés durant une année sont imposés au titre de cette même année (les loyers réglés en retard durant l'année suivante sont imposés l'année de leur encaissement). Cependant, il est interdit de retarder l'encaissement d'un chèque de loyer pour différer l'imposition correspondante.

Deux autres types de produits peuvent également être constatés (mais sont relativement rares dans la pratique) :
les recettes accessoires éventuelles encaissées par l'indivision (primes d'assurance perçues par l'indivision par exemple),
les dépenses normalement à la charge du propriétaire mais mise à la charge du locataire dans le bail (taxe foncière d'un local commercial remboursée par le locataire à son bailleur par exemple).

Charges déductibles

De ces produits imposables peuvent être déduits les charges afférentes au bien immobilier loué et détenu en indivision :
Les frais de gérance : honoraires du syndic par exemple (à l'inverse, les frais de gestion, qui sont les frais engagés par les indivisaires pour gérer le bien indivis (frais de déplacements, frais d'annonces... pour trouver un nouveau locataire par exemple) ne sont pas déductibles).
Les primes d'assurances versées.
Les impôts et taxes (à l'exception de la taxe d'habitation à la charge du locataire et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères).
Les charges qui incombent au locataire mais que ce dernier n'a jamais acquittées (derniers loyers suite au départ d'un locataire par exemple).
Les intérêts de l'emprunt éventuellement souscrit pour acquérir le bien indivis.
Les travaux d'entretien et de réparation sont déductibles dès lors qu'ils ne sont engagés que pour permettre de maintenir en l'état l'immeuble détenu en indivision et de le relouer (travaux de peinture par exemple). De même, les travaux d'amélioration engagés dans un immeuble d'habitation sont déductibles (remplacement des fenêtres en améliorant l'isolation par exemple). En revanche, tous les travaux qui visent à augmenter la valeur de l'immeuble détenu par l'indivision (travaux d'agrandissement, modification de la structure de l'immeuble...) ne sont pas déductibles des revenus de l'indivision (mais seront pris en compte lors du calcul de la plus-value éventuelle en cas de cession de l'immeuble).

Résultat fiscal de l'indivision

Le résultat fiscal de l'indivision est égal aux produits imposables moins les charges déductibles. Ce résultat est fiscalement réparti entre les indivisaires en fonction de leurs droits dans l'indivision.

Imposition des revenus fonciers à l'impôt sur le revenu

Chaque indivisaire déclare sa quote-part de résultat fiscal sur sa déclaration annuelle n°2044 pour que ce revenu foncier soit soumis :
à l'impôt sur le revenu (et au barème progressif de l'impôt sur le revenu),
aux prélèvements sociaux (au taux de 15,5% depuis le 1er janvier 2012).

Régime du micro-foncier

Le régime micro-foncier s'applique si les revenus fonciers annuels d'un foyer fiscal demeurent inférieurs à 15.000 euros.

L'indivisaire qui perçoit une quote-part du résultat fiscal d'une indivision et dont l'ensemble des revenus fonciers ne dépasse pas 15.000 euros est donc soumis au régime du micro-foncier.

Dans ce cas, ce n'est pas la quote-part du résultat fiscal de l'indivision qui est à déclarer mais la quote-part des loyers encaissés par l'indivision (quote-part des loyers encaissés sans déduire aucune charge réelle). Cette quote-part de revenus bruts est reporté sur la déclaration n°2042 de l'intéressé et l'administration fiscale applique un abattement de 30% sur le total de cette quote-part. Le solde de cette quote-part (soit 70% de la quote-part des loyers annuels) est soumis :
à l'impôt sur le revenu (barème progressif),
aux prélèvements sociaux (taux de 15,5%).

Le régime micro-foncier reste donc fiscalement intéressant tant que les charges fiscales de l'indivision (charges déductibles détaillées précédemment) demeurent inférieures à 30% des loyers encaissés.

Les loyers perçus pour la location d'un immeuble détenu en indivision sont imposables en revenus fonciers entre les mains de chaque indivisaire en fonction de la part indivise de chacun (régime micro-foncier applicable pour tout indivisaire dont les revenus fonciers restent inférieurs à 15000 euros).

Droits conjoint résidence principale

l'indivision — 2012-02-20T14:20:10Z

Jouissance gratuite de la résidence principale pendant un an

Le conjoint survivant peut continuer à occuper sa résidence principale pendant un an à compter du décès de son époux. Ce droit de jouissance est sans contrepartie : aucun loyer n'est dû aux autres héritiers et la part du conjoint survivant dans la succession de son époux (voir le calcul de la part du conjoint survivant suivant les cas,) n'est pas diminuée pour autant.

Droit préférentiel attribution au conjoint survivant de la résidence principale

Le conjoint survivant peut, dans un délai d'un an à compter du décès de son époux, demander à se voir attribuer sa résidence principale et les meubles qui la garnissent.

Dans ce cas, le conjoint survivant doit dédommager les autres héritiers du montant de la part qui leur revient sur ce bien immobilier. Cependant, le paiement de cette soulte peut être étalée sur une durée (maximum) de dix ans.

Il faut noter qu'un époux peut priver son conjoint survivant de ce droit préférentiel sur leur résidence principale, mais que cette volonté doit alors obligatoirement faire l'objet d'un testament rédigé par deux notaires (ou par un notaire assisté de deux témoins).

Droit du conjoint survivant d'habiter sa résidence principale

Le conjoint survivant peut, dans un délai d'un an à compter du décès de son époux, demander à bénéficier du droit d'usage de sa résidence principale et des meubles qui la garnissent.

Dans ce cas, le conjoint survivant n'a pas à acquérir la part des autres héritiers sur cette résidence principale mais doit en revanche dédommager ces autres associés en fonction de la valeur de ce droit d'habitation. La valeur d'usufruit de ce bien s'impute alors sur la part d'héritage qui revient au conjoint survivant.

Deux cas sont alors possibles :
la valeur d'usufruit de la résidence principale est inférieure au total des droits du conjoint survivant dans la succession de son époux : le conjoint survivant reçoit alors le solde de ses droits sur les autres biens de l'actif successoral ;
la valeur d'usufruit de la résidence principale est supérieure au total des droits du conjoint survivant dans la succession de son époux : le conjoint survivant n'a pas alors à payer de soulte aux autres héritiers qui se contenteront des autres biens de l'actif successoral.

Le conjoint survivant est protégé de manière à lui permettre de conserver la résidence principale qu'il occupait avec son époux décédé. Un droit d'usage temporaire lui permet de rester dans les lieux avant de pouvoir imposer aux autres héritiers l'attribution de cette résidence principale ou son droit d'habiter cette résidence principale sans limitation dans le temps.

Indivision successorale conjoint sans enfants

l'indivision — 2012-02-20T13:11:21Z

Dans le cadre d'une succession, les enfants sont toujours prioritaires (voir succession conjoint avec enfants et succession conjoint avec enfants premier lit).

En l'absence d'enfants, les parents du défunt héritent avec le conjoint survivant de l'actif successoral.

Dans tous les cas, le conjoint conserve son droit temporaire d'usage de sa résidence principale, son droit d'attribution préférentiel et son droit d'habiter sa résidence principale sans limitation dans le temps (voir droits conjoint résidence principale).

Si le conjoint décédé laisse ses deux parents

Si le défunt laisse père et mère, le père obtient un quart de l'actif successoral et la mère un quart.
Le conjoint survivant hérite alors quant à lui du solde, soit la moitié des biens du conjoint décédé en pleine propriété.

Conjoint survivant	Part conjoint survivant		Actif successoral revenant au conjoint		Part conjoint après succession
usufruit	nue-propriété	usufruit	nue-propriété	usufruit	nue-propriété
1/2 actif successoral	1/2	1/2	1/4*	1/4*	3/4*	3/4*

*1/4 car la part du conjoint ou concubin décédé est de la moitié de la pleine propriété, soit 1/2 ou encore 2/4, et que le conjoint survivant hérite de la moitié de cette part, soit 1/2 x 2/4 = 2/8 ou 1/4, portant sa part après succession à 1/2 + 1/4 = 3/4.

Si le conjoint décédé laisse un parent

Si l'un des parents est décédé, le parent survivant reçoit un quart de l'actif successoral.
Le conjoint survivant hérite toujours du solde, soit les trois quarts des biens du conjoint décédé en pleine propriété.

Conjoint survivant	Part conjoint survivant		Actif successoral revenant au conjoint		Part conjoint après succession
usufruit	nue-propriété	usufruit	nue-propriété	usufruit	nue-propriété
3/4 actif successoral	1/2	1/2	3/8*	3/8*	7/8*	7/8*

*3/8 car la part du conjoint ou concubin décédé est de la moitié de la pleine propriété, soit 1/2 ou encore 2/4, et que le conjoint survivant hérite des trois quarts de cette part, soit 1/2 x 3/4 = 3/8, portant sa part après succession à 1/2 + 3/8 = 4/8 + 3/8 = 7/8.

Parents du défunt sont décédés

Dans ce cas, le conjoint survivant hérite de la totalité des biens du défunt.

En l'absence d'enfants, les biens de l'époux décédé sont transmis à ses parents et au conjoint survivant.