L’indivision

Acheter à deux maison indivision

Quelle est la répartition des parts d’un immeuble acheté à deux, en indivision ?

Nom indivisaires sur acte d’acquisition

Les propriétaires d’un bien immobilier sont ceux dont le nom figure sur l’acte d’acquisition de ce bien.

Par exemple, deux concubins qui achètent à deux un bien immobilier créent une indivision et deviennent indivisaires au moment de la signature de l’acte notarié.

En conséquences, ces concubins peuvent en toute logique interroger leur notaire sur les avantages et les inconvénients de ce régime pour cet achat. Il faut rappeler que pour toute acquisition immobilière, si le notaire du vendeur est généralement celui qui rédige l’acte, l’acquéreur peut parfaitement demander à son notaire d’intervenir dans cette vente. Dans ce cas, le notaire de l’acquéreur a pour rôle de conseiller son client et de vérifier l’acte notarié qu’il doit signer. Or, pour l’acquéreur, se faire assister par son propre notaire pour un achat immobilier n’engendre aucun frais supplémentaire. En effet, les honoraires notariés à la charge de l’acquéreur sont fixés indépendamment de cette intervention. Aussi, c’est le notaire du vendeur qui devra rétrocéder une partie des honoraires perçus pour rémunérer son confrère. Il est donc conseillé de bénéficier des conseils de son propre notaire et, dans le cas présent d’un achat en indivision, d’étudier avec lui si le régime de l’indivision correspond bien à ses projets ou si la création d’une société civile immobilière peut être préférable.

Propriété du bien acheté en indivision

Dans notre exemple de deux concubins qui envisagent d’acquérir leur résidence principale en indivision, le bien acquis en indivision n’appartient ni à l’un ni à l’autre des concubins mais à l’indivision constituée entre ces deux concubins. Concrètement, les administrations écriront à l’"indivision M. X et Mme. Y" et non à "M. X et Mme Y" pris ensemble et encore moins séparément. De même, les charges liées à ce bien sont supportées par l’indivision.

En revanche, chaque concubin possède une part indivise dans l’indivision constituée. Or, en l’absence de précisions dans l’acte d’acquisition, chaque concubin possède une part égale dans l’indivision. Aussi, en cas de partage et donc de la répartition entre chaque indivisaire du prix de la vente du bien détenu en indivision, chaque concubin perçoit la moitié de cette somme.

Répartition des parts indivises

Deux concubins qui achètent ensemble un bien immobilier ont souvent envie que ce bien appartienne équitablement à chacun d’eux. Une répartition à 50/50 des parts indivises semble donc logique.

Cependant, il faut envisager l’hypothèse de la cession du bien indivis et le partage de cette indivision. En effet, de nombreux conflits apparaissent dans ce cas lorsqu’il existe un écart important entre les apports financiers d’un concubin et la part qui lui revient lors de la vente du bien détenu par l’indivision.

Le solde de la vente est en effet réparti entre les indivisaires en fonction des informations éventuellement apportées dans l’acte d’achat au moment de la création de l’indivision. Or si les apports de chacun ne sont pas mentionnés, la répartition des parts indivises n’en tient pas compte.

De la même façon, les apports de chaque indivisaire durant la vie de l’indivision ne modifie pas la part de chacun dans l’indivision : en cas d’apports inégaux après l’acquisition (pour rembourser l’emprunt contracté par l’indivision le plus souvent, financer des travaux, acquitter les taxes liées au bien indivis...), cette inégalité financière ne sera pas comblée au terme de l’indivision.

En conclusion, il est important de faire mentionner dans l’acte d’acquisition d’un bien acheté en indivision les apports de chaque indivisaire et d’anticiper que c’est cette répartition initiale qui décidera de la répartition entre les indivisaires du prix de la vente éventuelle de ce bien indivis au terme de cette indivision.



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  • 5 septembre 2012

    Bonjour,
    J’ai acheté un bien en indivision avec un ami ( 50/50) ; nous ne sommes pas concubins ; mon ami habite ce logement ; c’est sa résidence principale mais pas moi ; si nous vendons ce bien, comment sera calculée la plus-value ? Sera-t-il exonéré pour sa part et qu’en sera-t-il pour moi ?
    Merci de votre réponse
    Lucie

    • 21 septembre 2012

      Votre ami sera exonéré d’imposition sur la plus-value car le bien vendu est sa résidence principale. A l’inverse, si ce bien n’est pas votre résidence principale, vous serez de votre côté imposée sur la plus-value (sur la base de 50% de la plus-value totale).

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