L’indivision

Apport bien indivis à SCI coût SCI

Principe transformation indivision en SCI

Lorsque des indivisaires veulent transformer leur indivision en société civile immobilière, ils doivent créer une SCI puis apporter le bien indivis à cette société. En contrepartie de cet apport, chaque indivisaire devient associé de la SCI et reçoit des parts sociales proportionnellement à la part indivise qu’il possédait dans cette indivision (en l’absence de créance ou de dette envers les indivisaires au moment de l’apport, sans quoi le montant apporté par chaque associé est ajusté de ses créances et dettes).

Lorsque l’indivision est endettée, l’emprunt consenti à l’indivision est apporté à la SCI simultanément à l’apport de l’immeuble correspondant. Ainsi, c’est à la SCI de rembourser le solde de l’emprunt en utilisant les éventuels loyers encaissés ou encore les apports des associés (apports en capital si une partie du capital reste à libérer ou apports en comptes courants).
A l’inverse, si les indivisaires restent personnellement endettés et apportent à la SCI le bien immobilier indivis sans l’emprunt correspondant, ils devront anticiper le fait qu’une SCI ne peut verser son résultat qu’après décision des associés en assemblée générale (AG annuelle qui a généralement lieu au début de l’année suivante, le temps d’établir les comptes sociaux). Par conséquent, les revenus éventuels de la SCI ne pourront pas permettre aux associés de rembourser personnellement leur emprunt sans un décalage dans le temps de plus d’un an.

Coût apport bien indivis à une SCI

Pour apporter un bien indivis à une SCI, il faut avant tout créer une société civile. Le coût de cette création est limité si les associés se chargent de la rédaction des statuts et des démarches juridiques, ou utilisent un kit de création de SCI. A l’inverse, si les statuts sont rédigés par un professionnel, avocat ou notaire, le coût de rédaction des statuts et des formalités juridiques s’élèveront plutôt à 2.000 euros environ.

Ensuite, l’apport d’un bien immobilier à une société civile constitue une mutation et nécessite donc obligatoirement un acte notarié. Les honoraires de notaire liés à cet apport d’un bien immobilier indivis à une SCI s’ajoute au coût de création.

Aux honoraires du notaire s’ajoutent éventuellement des droits d’enregistrement sur les apports à titre onéreux. On distingue en effet :
- l’apport à titre pur et simple : apport d’éléments d’actif (un bien immobilier par exemple) rémunéré par des parts sociales,
- l’apport à titre onéreux : apport d’éléments d’actif et de passif simultanément et pour un même montant (un bien immobilier et un emprunt dont le capital restant dû s’élève à la valeur du bien apporté).

Par exemple, lors de l’apport d’un bien indivis d’une valeur de 130.000 euros à une SCI et d’un emprunt dont le solde dû s’élève à 100.000 euros :
- les apports à titre onéreux s’élèvent à 100.000 euros,
- les apports à titre pur et simple, à 30.000 euros.

Or les apports à titre onéreux sont soumis à des droits d’enregistrement au taux de 5% Dans l’exemple ci-dessus, l’apport du bien indivis à une SCI entrainerait des droits d’enregistrement d’un montant de 100.000€ x 5% = 5.000€.

Enfin, l’apport d’un bien immobilier indivis à une SCI déclenche l’imposition de la plus-value éventuelle.



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  • 2 mai 2014, par Kris

    Bonjour,
    Je suis propriétaire de notre résidence principale que m’a vendue ma grand-mère en 1989. J’y vis avec mon concubin et nos deux enfants depuis 2000.
    Nous sommes aussi propriétaires en indivision (50/50) d’un appartement.
    Mon concubin est propriétaire en indivision (50/50) avec sa soeur de leur maison d’enfance, reçue par héritage .
    De mon côté, je suis propriétaire en indivision(1/4, 3/4) avec ma mère de la maison héritée de mon père...
    Quelles solutions pour simplifier la transmission aux survivants (conjoint, enfants)
    le mariage ?, la SCI ?
    Merci

  • 3 avril 2014

    Bonjour

    Lorsqu’on apporte entièrement un immeuble indivi (2 indivisaires) à la SCI , y a-t-il des droits de partage ?

  • 2 décembre 2013, par Gautier

    Bonjour,

    Mon conjoint et moi souhaitons faire l’achat d’un terrain constructible au travers d’une SCI familiale, nous possédons ensemble une résidence principale en propriété indivis qui nous permettrait de financer une partie de notre projet de construction.
    quel est la solution la moins coûteuse :
    - vendre notre résidence principale, créer le partage et payer les droits de 2,5%
    ou
    - apporter à titre pur et simple la résidence principale et payer les honoraires du notaire, puis vendre au travers de la SCI la résidence principale pour financer la construction ( éventuellement au travers d’un prêt relais)
    merci.

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