L’indivision

Avantages SCI sur indivision

Détention bien par SCI et parts sociales SCI

Une société civile immobilière (SCI) est constituée entre des associés qui reçoivent, en rémunération de leurs apports, des parts sociales de cette SCI. Leurs apports peuvent être des apports en numéraire ou encore des biens dont la propriété est transférée au bénéfice de cette SCI.

Avec les fonds apportés, complétés éventuellement par un emprunt au nom de la SCI, cette dernière peut alors acquérir un bien immobilier. C’est donc la SCI qui détient ce bien immobilier et cette propriété ne sera aucunement modifiée si des associés cèdent leurs parts, si de nouveaux associés entrent au capital de la SCI, si les héritiers d’un associé acquièrent la qualité d’associé de cette SCI... Ainsi, des associés de la SCI peuvent entrer ou sortir du capital de la société mais sans pouvoir provoquer la cession du bien détenu par cette SCI. La détention du bien immobilier est donc plus pérenne dans le cas de la création d’une société civile immobilière que dans le cas d’une indivision (car nul indivisaire ne peut être contraint de rester en indivision).

Répartition capital SCI

La répartition du capital d’une SCI dépend des apports des associés. Or il n’est pas obligatoire de libérer l’intégralité du capital au moment de la constitution d’une SCI. Des associés peuvent donc répartir les parts d’une SCI en ne tenant pas compte des apports initiaux de chacun mais plutôt des apports qu’effectueront ces associés au fur et à mesure des besoins de trésorerie de la société. Ainsi, un associé qui ne dispose pas d’apports aussi importants que ceux des autres associés peut néanmoins détenir une part égale à celle de ces autres associés en libérant progressivement sa part de capital.

Sur le même principe, des parents peuvent créer une SCI familiale avec leurs enfants pour acquérir un bien immobilier et dans le but de leur transmettre ce patrimoine. Dans ce cas, il est possible de fixer le capital de la SCI à un montant faible (1.000 euros par exemple), permettant ainsi aux enfants d’accéder à une part importante du capital de la société. Ensuite, les parents peuvent apporter à la SCI leur garantie financière pour lui permettre de s’endetter, ou encore lui accorder des apports en compte courant, apports destinés à leur être remboursés mais sans échéance précise.

Dans une indivision, c’est la répartition indiquée dans l’acte d’acquisition qui s’impose aux indivisaires. Or l’apport initial de chaque indivisaire ne correspond pas toujours aux apports réels de chacun au moment du partage. En effet, des indivisaires peuvent avoir contribué davantage que d’autres aux besoins de trésorerie de l’indivision et se retrouvent donc créancier de l’indivision au moment du partage. Cette situation est parfaitement gérable mais entraîne également souvent des conflits entre indivisaires.

Durée vie SCI durée déterminée convention indivision

Une convention d’indivision permet de rapprocher les règles de l’indivision de celles qui régissent les SCI, mais la durée d’une convention d’indivision est limitée à 5 ans. Or, au terme de cette convention, la cession du bien détenu en indivision peut être imposée par tout indivisaire. Aussi, en cas de décès de l’un des indivisaires, ses héritiers entrent dans cette indivision et la durée restante de la convention en cours peut être très limitée, tout du moins ne pas permettre de vendre le bien indivis dans de bonnes conditions et sans tenir compte des contraintes imposées aux autres indivisaires (délai nécessaire pour acquérir une nouvelle maison par exemple).

SCI et protection résidence principale

Des associés de SCI peuvent parfaitement occuper le bien détenu par leur SCI, à titre gratuit ou à titre onéreux. Dans le cas d’une résidence principale détenue par une SCI, les associés, des concubins par exemple, peuvent protéger leur survivant en procédant aux démembrements de leurs parts sociales. Cette opération consiste à prévoir qu’en cas de décès d’un associé, l’autre recevra l’usufruit sur les parts du défunt, la nue-propriété de ces parts revenant à ses héritiers.

L’associé survivant possède alors ses propres parts sociales en pleine propriété ainsi que l’usufruit des autres parts sociales de la SCI, les héritiers entrés au capital ne possédant que la nue-propriété sur les parts du défunt. L’associé survivant conserve l’intégralité de l’usufruit et donc l’usage de sa résidence principale. Or il n’a pas besoin pour cela d’acheter aux héritiers la nue-propriété de leurs parts (ce qui limite le besoin de trésorerie aux frais éventuels de succession sur la base de la valeur de l’usufruit des parts concernées au jour du décès). De plus, les statuts peuvent avoir été rédigés de manière à ce que l’associé survivant devienne gérant non révocable de la SCI, et, plus généralement, des statuts peuvent renforcer les droits de l’usufruitier de parts sociales par rapport à ceux des nus-propriétaires de parts.

Le démembrement croisé de parts sociales est un outil parmi d’autres et la SCI est généralement un outil juridique stable qui permet de protéger le conjoint ou concubin survivant. Il est également possible de protéger le concubin survivant dans le cas d’une indivision (voir protection du concubin en indivision) mais la stabilité de la SCI est dans ce cadre toujours préférable.



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  • 13 juin 2012

    Bonjour,
    A la création d’une sci familiale ( parents et un fils) dans un but non lucratif, le projet étant d’acheter au nom de la sci un logement pour le fils, (gratuitée du logement) supposonsque le logement coute 150000€ que les parts soient financées sans emprunt, que le financement vienne exclusivement des parents.
    La répartition des parts ; les parts de chaque parent, 30 parts en usufruits, soit 60 parts en usufruits pour les parents.
    Pour le fils : 60 parts en nue-propriété et 40 parts en pleine propriété.
    Quel est le mode de calcul pour la convertion de la valeur de chaque part ? Sachant que les parents ont plus de 61 ans et le fils plus de 31 ans .
    Le but est de comprendre le système de calcul, ensuite de déclarer au fisc la valeur des parts du fils, car c’est finalement une donation.
    Merci d’avance.
    Lucien

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