L’indivision

Avantages indivision sortie indivision

L’étude des avantages de l’indivision, par rapport à la SCI notamment (société civile immobilière) vient compléter l’analyse des différences entre indivision et SCI.

Simplicité création indivision

L’indivision successorale se met en place automatiquement lors d’une décès entre ses héritiers. De la même façon, l’indivision post-communautaire résulte d’un divorce.

Dans le cas d’une indivision volontaire, indivision entre concubins pour l’acquisition de leur résidence principale par exemple, l’indivision existe dès lors que le nom de ces deux concubins figure sur l’acte d’acquisition.

A l’inverse, la création d’une SCI exige des démarches relativement lourdes et généralement entreprises dans l’urgence entre la signature d’une promesse d’achat et l’acte définitif de vente. Une SCI obtient en effet son existence juridique après :

  • rédaction de statuts,
  • enregistrement des statuts à la recette des impôts,
  • annonce de la création de la SCI dans un journal d’annonce légale,
  • immatriculation au greffe du tribunal de commerce des statuts de la SCI. Le dossier d’immatriculation de la SCI au greffe comprend :
    • le formulaire M0 de déclaration de création d’une entreprise,
    • deux exemplaires des statuts,
    • l’avis de publication de l’annonce légale,
    • concernant le gérant de la SCI nommé dans les statuts : une copie d’une pièce d’identité, un extrait d’acte de naissance, une déclaration de non condamnation pénale,
    • pour prouver la réalité du siège social de la SCI, généralement établi au domicile du gérant, une copie du titre de propriété ou du bail locatif correspondant.

Il ne s’agit pas ici d’aider à la création d’une SCI (voir pour cela le détail des formalités de constitution d’une société civile sur le site Création SCI) mais d’énumérer simplement les démarches de création d’une SCI pour en montrer la lourdeur et les risques liés à cette création d’une société (un manquement dans l’annonce légale publiée, un dossier incomplet au greffe... entraînent des délais supplémentaires pour créer une SCI, ce qui est compliqué à gérer lorsque l’existence de la SCI est attendue pour la signature d’un acte notarié...).

Indivision et emprunt immobilier

Des indivisaires qui achètent ensemble un bien immobilier se partagent la propriété de ce bien. Le prêt immobilier généralement négocié pour cette acquisition est donc au nom des indivisaires.

Dans le cas d’une acquisition par une SCI, c’est la SCI qui s’endette. Aussi, loin de permettre des conditions d’emprunt avantageuses, la SCI constitue un certain inconvénient pour un établissement financier dans la mesure où, en cas de non remboursement de l’emprunt, la banque devra tout d’abord se retourner contre la société SCI avant d’attaquer ses associés pris individuellement.
Par ailleurs, même s’il n’existe aucune différence entre un emprunt immobilier personnel et un emprunt immobilier contracté par une SCI (mêmes conditions d’emprunt), si un prêt personnel a été initialement négocié et qu’une SCI devient finalement l’acquéreur du bien (et donc l’emprunteur), la banque peut refuser cette modification et ne plus accorder le prêt promis.

Encore une fois, la création d’une SCI impose d’anticiper cette solution juridique pour une acquisition immobilière et le recours à un professionnel pour créer une SCI est souvent à conseiller.

Coût création indivision coût fonctionnement indivision

Aucun coût de création d’une indivision, pas d’obligation de réunir annuellement les indivisaires, aucune obligation comptable... la simplicité de l’indivision explique l’absence de coûts liés à l’indivision.

Le coût des formalités de création d’une SCI restent assez limitées (environ 300 euros pour l’annonce légale et le dépôt au greffe), mais le recours à un notaire ou un avocat pour rédiger les statuts de la SCI et l’immatriculation de cette SCI entraîne un coût de création supérieur à 2.000 euros.

Possibilité sortie indivision

Nul ne peut être contraint à rester en indivision : cette règle (article 845 du code civil) est pour tout indivisaire l’assurance de pouvoir sortir de ce régime, indépendamment de la part de ses droits dans cette indivision.

Bien au contraire, un associé minoritaire de SCI est souvent bloqué dans cette société : qui achèterait en effet 5% des parts d’une SCI ? Aussi, si les autres associés ne sont pas personnellement intéressés par ces parts et gèrent sans irrégularité cette SCI (interdisant ainsi toute possibilité aux associés d’exercer leur droit de retrait) l’associé minoritaire n’a aucune possibilité de quitter la société.

A noter également que, contrairement à la disparition d’une indivision suite au partage des biens indivis, la dissolution d’une personne morale (or une SCI a la personnalité morale), entraîne, en plus du partage des biens détenus par la SCI, des démarches lourdes (enregistrement de la dissolution de la SCI, annonce légale pour la dissolution puis la liquidation, dépôt au greffe...) et dont le coût est à prendre en compte (environ 500 euros).

En conclusion, si la précarité de l’indivision constitue évidemment parfois un inconvénient majeur, la SCI ne doit elle être utilisée que pour contraindre les associés à gérer ensemble un bien immobilier et à toujours s’entendre quant aux actes de disposition (cession de ce bien en particulier).



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  • 16 juin 2012

    Nous sommes 5 en indivision sur des terres louées par un fermier. Un de nous voudrait reprendre les terres pour les exploiter, que faut il faire ?

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