L’indivision

Caution emprunt indivision hypothèque

Une banque peut exiger diverses garanties pour se prémunir contre les risques de non remboursement d’un prêt immobilier destiné à financer une acquisition en indivision.

Hypothèque indivision

L’hypothèque est un moyen pour une banque de garantir un prêt immobilier sur le bien immobilier acquis ou construit grâce à ce prêt. Généralement, une hypothèque est demandée pour un projet de construction, car une hypothèque prend effet à la date de son inscription à la conservation des hypothèques or cette inscription est réalisée par un acte isolé (pas en même temps qu’un acte d’acquisition comme dans le cas du privilège de prêteur de deniers, voir ci-dessous).

Une hypothèque présente cependant de nombreux inconvénients :
- Son inscription à la conservation des hypothèques exige l’intervention d’un notaire d’une part, et le règlement de la taxe de publicité foncière au taux de 0,715% d’autre part, ce qui augmente considérablement le coût du financement.
- De la même façon, des frais sont dus lors de la levée de l’hypothèque, en cas de cession du bien par exemple (coût à la sortie qui s’ajoute alors aux pénalités éventuelles de remboursement anticipé du prêt immobilier).
- Pour la banque, le montant de cette garantie est forcément limité à la valeur de l’immeuble construit (éventuellement acheté), or le prix de vente de cet immeuble est généralement inférieur à son coût de construction et peut donc au final ne pas couvrir intégralement le capital restant dû de l’emprunt bancaire.
- Il peut exister plusieurs hypothèques sur un même bien, la date de chacune permettant de déterminer l’ordre de priorité des créanciers.

Privilège de prêteur de deniers (PPD)

Comme l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers est une garantie qui permet à une banque de faire vendre le bien immobilier financé par l’emprunt accordé et d’obtenir le remboursement du solde de ce prêt immobilier. Cette garantie est préférable à l’hypothèque dans le cas d’une acquisition immobilière car elle s’inscrit dans l’acte d’acquisition, ce qui présente pour avantages :
- l’absence de taxe de publicité foncière au taux de 0,715% (puisque l’inscription de cette garantie aux hypothèques est effectuée avec celle de l’acte d’acquisition),
- pour la banque, le privilège de prêteur de deniers est prioritaire sur les autres garanties (hypothèques par exemple) qui seront éventuellement prises ultérieurement sur le bien immobilier acquis.

Dans le cas d’un projet de construction, le privilège de prêteur de deniers ne peut pas être inscrit dans un acte d’acquisition et le recours à l’hypothèque s’impose donc.

Caution solidaire

Pour obtenir un prêt immobilier afin de financer l’acquisition d’un bien en indivision, les indivisaires doivent généralement apporter pour garantie leur caution solidaire. Chaque indivisaire s’engage alors à rembourser sur ses biens propres la totalité du capital emprunté. Aussi, dans le cas de l’existence d’une caution solidaire (ce qui est presque systématiquement le cas pour un achat en indivision), pour deux concubins qui souhaitent acquérir leur résidence principale en indivision, contracter un emprunt ou deux emprunts ou encore ouvrir un compte joint ou des comptes distincts pour rembourser cet emprunt ne permettent nullement de limiter la responsabilité solidaire de ces concubins.

Le recours à un organisme de caution qui apporte sa garantie à la banque et la rembourse directement en cas de défaillance des emprunteurs :
- augmente le coût du financement,
- ne diminue nullement les risques en cas de non-remboursement de l’emprunt car cet organisme de caution fera vendre le bien financé par emprunt pour se rembourser.

Caution hypothécaire

La demande par une banque d’une caution hypothécaire répond au cas particulier de la construction d’un bien immobilier sur un terrain détenu en indivision. En effet, dans ce cas, l’indivisaire qui fait construire cet immeuble est propriétaire du terrain avec les autres indivisaires, aussi la banque qui financera cette construction exigera de pouvoir constituer une garantie sur l’ensemble du terrain par une caution hypothécaire.

Dans ce cas, pour éviter aux autres indivisaires de devoir apporter leur garantie à l’établissement prêteur, le partage du terrain en indivision est préférable (partage partiel par la cession des parts d’indivision à l’indivisaire qui envisage cette construction), ou encore sa division en lots distincts.

Nantissement

Dans le cas du nantissement, la banque qui accorde le prêt immobilier se garantie sur un placement financier (titres monétaires, assurance-vue...) dont le montant doit être suffisant pour garantir le capital emprunté (minimum de 80% du montant de l’emprunt) et qui sera bloqué durant toute la durée de l’emprunt consenti.



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  • 5 novembre 2014, par lili

    LA maison d’un membre de notre famille a été hypothéqué suit à une demande d’un créancier pour rembuUrsement de crédit. Cependant celle ci et le terrain couvrent plus que le crédit. Si un indivisaire demande à racheter se part pour couvrir ce crédit, est-ce possible ?

  • 30 novembre 2013

    1/ Un prêt d’argent conséquent,d’un particulier à une personne physique demandeur, dans l’indivision,pour la construction d’un bien immobilier, doit-il être assorti d’une acceptation écrite des autres indivisaires ?
    2/ La même personne physique ayant reçu ce prêt et ayant tu sa particularité d’être indivisaire ,pour plus tard éventuellemnt opposer au préteur l’irrecevabilité de sa demande de remboursement ,cette façon d’agir constitue t-elle une malversation avérée et donc un délit ? Merci de votre réponse.

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