L’indivision

Cession droits indivis droits enregistrement

En cas de cession de droits dans une indivision qui détient un bien immobilier, trois cas sont à distinguer. Par ailleurs, il faut également envisager la cession d’un immeuble par l’indivision.

Cession droits dans une indivision à un indivisaire

Si un indivisaire choisit de vendre ses parts dans une indivision à un autre indivisaire sans provoquer pour autant le partage des biens indivis, alors cette cession :
- est soumise aux droits d’enregistrement à 2,5% comme pour un partage, cette cession étant assimilée à un partage partiel,
- n’engendre pas l’imposition de la plus-value éventuelle réalisée par cet indivisaire (si le bien indivis s’est apprécié durant la durée de détention de sa part d’indivision).

Par exemple, au sein d’une indivision successorale, la cession par un héritier de ses droits aux autres héritiers pour 50.000 euros entraîne des droits d’enregistrement pour un montant de 50.000€ x 2,5% = 1.250€.

Cette cession peut être constatée par un acte notarié mais aussi par un acte sous seing privé car cette opération n’engendre pas de mutation (le bien immobilier indivis continue d’être détenu par l’indivision).

Cession droits dans une indivision entraînant le partage

A l’inverse du cas précédent, si la cession par un indivisaire à un autre indivisaire provoque le partage des biens indivis (notamment dans le cadre d’une indivision constituée entre deux indivisaires, la cession des droits de l’un des indivisaires à l’autre entraînant la fin de l’indivision) :
- des droits d’enregistrement au taux de 2,5% sont dus sur la totalité de l’actif partagé, cette cession étant assimilée à un partage,
- cette cession ne déclenche pas l’imposition sur la plus-value éventuelle.

Au sein d’une indivision successorale portant sur un actif de 100.000€ et constituée entre deux héritiers, si l’un d’entre eux vend sa part à l’autre pour 15.000€, des droits à 2,5% sont dus sur la totalité de l’actif net partagé (cette opération revenant au partage de cet actif) soit pour un montant de 100.000€ x 2,5% = 2.500€.

Cette cession entraînant le partage de l’immeuble indivis doit être constatée dans un acte notarié rédigé par un notaire (honoraires du notaire TTC sont à ajouter aux droits d’enregistrement).

Cession droits dans une indivision à un tiers

Lorsque la cession de droits dans une indivision est consentie à un tiers (qui n’appartient par à cette indivision depuis son origine), cette cession est soumise :
- à des droits d’enregistrement au taux de 5,09%, comme lors d’une cession,
- à l’imposition des plus-values, au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

Étant donné que cette cession n’engendre pas de mutation, elle peut faire l’objet d’un simple acte sous seing privé.

Cession d’un bien indivis

La cession d’un immeuble détenu en indivision est soumise :
- aux droits d’enregistrement à 5,09%,
- à l’imposition de la plus-value au taux de 34,5% (19%+15,5%).

Un notaire est obligatoire pour constater cette cession. Les frais de notaire, comprenant les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire et la TVA, s’élèvent au total à environ 8% du prix de cession.



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  • 5 mai 2013

    Bonjour,

    Ma mère fait partie d’une indivision successorale composée de 4 personnes (elle comprise).

    Elle souhaite réaliser une donation de sa quote-part à ma sœur et moi-même.

    Devenons-nous indivisaire à part entière ?

    Si par la suite ma sœur et moi souhaitons rachetez les droits (ou parts) des 3 autres indivisaires, ceci correspondra-t’il à :

    Cession droits dans une indivision à un indivisaire —> frais = 2,5%

    OU

    Cession droits dans une indivision à un tiers —> frais = 5,09%

    Merci d’avance pour votre réponse.

    Cordialement,

    Joel

  • 7 mars 2013, par Ripert

    Nous sommes ma soeur et moi propriétaires en commun de la maison de notre mère par donation puis abandon récent d’usufruit.
    Ma soeur souhaite racheter ma part de propriété dont le montant serait de 80.000€. Quels frais seront engagés ?
    Quelle serait déclaration fiscale pour la somme que je devrais recevoir ?

  • 2 décembre 2012, par steph06

    bonjour,
    je souhaiterai savoir qui paye les frais de notaire en cas de cession d’un immeuble en indivision. L’acheteur comme c’est le cas dans le cadre d’une vente classique ou les membres de l’indivision ?

    • 13 octobre 2015

      Bonjour steph06

      Avez-vous eu réponse à votre question (en 2012) sur
      qui paye les frais de notaire en cas de cession d’un immeuble en indivision :
      - l’acheteur ?
      - les membres de l’indivision ?

      Cordialement

      P Phil

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