L’indivision

Inconvénients SCI sur indivision

Cession de parts sociales de SCI

Le capital d’une SCI est divisé en parts sociales et un associé peut donc céder ses parts sociales (voir avantage SCI indivision).

Un associé de SCI a donc la liberté de sortir de cette société civile à tout moment. De plus, si l’acquéreur trouvé pour ses parts sociales n’est pas agréé par les autres associés, ces derniers ont alors l’obligation de lui racheter ses parts sociales (ou de les faire racheter par la SCI).

Mais quelle est la valeur de parts sociales de SCI ? La valeur de ces parts dépend bien évidemment de la valeur économique du bien détenu par la SCI, de son endettement... mais la valorisation de ces parts doit également tenir compte du manque de liquidité de parts sociales de SCI.

En effet, qui voudrait acheter la moitié des parts sociales d’une SCI et gérer un bien immobilier avec un inconnu ? Plus compliqué encore : acquérir une participation minoritaire dans une SCI, sans maîtriser par conséquent le versement des bénéfices de la SCI aux associés. De plus en plus difficile : qui voudrait des parts d’une SCI qui détient un bien immobilier occupé à titre gratuit par l’associé gérant statutaire ?

Une SCI est un outil juridique construit sur-mesure, les statuts de la SCI pouvant être adaptés aux besoins particuliers de ses associés (SCI familiale, SCI entre concubins pour détenir une résidence principale, SCI entre héritiers pour une gestion de long terme d’un patrimoine immobilier, SCI entre amis pour détenir une résidence secondaire...). Aussi, trouver facilement un acheteur pour du sur-mesure est illusoire. Le seul moyen d’intéresser un acheteur potentiel est de réduire le prix de ses parts sociales, et une décote de 20% à 30% est généralement admise par l’administration fiscale car cette décote correspond assez bien à la réalité économique.

Dans le cadre de l’indivision, tout indivisaire peut provoquer la cession du bien indivis pour sortir de l’indivision. Or, même si la vente aux enchères d’un bien immobilier n’est pas le meilleur moyen d’en obtenir le meilleur prix, une décote aussi importante que celle pratiquée sur des parts de SCI est peu probable. De plus, un indivisaire est toujours certain de pouvoir sortir d’une indivision, éventuellement cette sortie demandera beaucoup de temps, mais elle est certaine alors que des associés de SCI peuvent se retrouver dans l’impossibilité matérielle de vendre leurs parts sociales.

Retrait d’un associé de SCI

Une autre possibilité de sortie d’une SCI pour un associé est l’exercice de son droit de retrait. Ce droit de retrait est notamment, comme indiqué ci-dessus, la possibilité pour l’associé sortant de faire racheter ses parts sociales par les autres associés lorsque ces derniers ont refusé d’agréer un acheteur potentiel. Mais encore faut-il trouver un acheteur potentiel...

Le retrait d’un associé de SCI peut aussi faire l’objet d’une procédure judiciaire s’il existe pour cela de justes motifs (abus de majorité par exemple, lorsqu’un associé n’est plus convoqué aux assemblées générales, ne reçoit plus les comptes de la SCI...). L’appréciation de ces justes motifs revient aux juge.

Enfin, la dissolution judiciaire d’une SCI peut être obtenue lorsqu’un associé apporte la preuve d’un dysfonctionnement grave qui affecte le fonctionnement de la société.

D’une façon générale, un associé de SCI qui ne trouve pas d’acheteur pour ses parts sociales doit, pour sortir de cette SCI (le rachat de ses parts par les autres associés ne pouvant leur être imposé) pouvoir prouver qu’une mésentente entre associés (une mésentente grave, pas une querelle familiale, cette mésentente devant paralyser le fonctionnement de la SCI) ou que le refus de certains associés d’exécuter leurs obligations (libération du capital par exemple) entraîne des dysfonctionnements dans la gestion de la SCI et empêchent son fonctionnement normal. Autrement dit, au sein d’une SCI qui fonctionne normalement, un associé qui ne trouve pas d’acheteur pour ses parts sociales ne peut pas sortir de cette SCI.

A l’inverse, nul ne peut être contraint de demeure en indivision.



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  • 7 septembre 2012

    Bonjour,
    Je souhaiterais savoir si mon associé dans la SCI peut vendre le bien immobilier dont la SCI est propriétaire sans mon accord ni ma signature.
    Sachant qu’il est majoritaire dans la SCI avec 51% des parts.
    Merci de votre réponse
    Mme Christine AMPHOUX

    • 7 septembre 2012

      Cet associé, majoritaire ou non d’ailleurs, est-il le gérant de la société ? Etes-vous co-gérant ?

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