Inconvénients indivision concubins
Aux inconvénients de l’indivision habituels (lourdeur de la gestion, sortie d’une indivision toujours possible pour tout indivisaire et à tout moment...) s’ajoutent, dans le cas de l’achat à deux d’une maison en indivision par des concubins, les inconvénients de l’indivision en cas de décès d’un indivisaire et de conflit entre indivisaires.
Conflit entre concubins en indivision
En cas de conflit entre des concubins qui ont acheté leur résidence principale en indivision, il est possible pour tout indivisaire, conformément à l’article 815 du Code civil (voir définition indivision), d’exiger de sortir de cette indivision, même si, dans le cas présent, c’est un logement à caractère familial qui est détenu en indivision. Cette vente forcée s’impose à l’autre concubin qui, s’il ne peut acquérir les parts indivises de son ex-compagnon à un prix sur lequel il faut pouvoir s’entendre (une nouvelle source de conflit potentielle), ne peut s’opposer à la cession de cette résidence principale et au partage de l’indivision (qui entraîne des droits de partage de 2,5%).
De plus, au moment du partage va se poser le problème de la répartition du prix de la vente. En effet, cette répartition dépend des apports de chaque concubin au moment de l’acquisition en indivision. Aussi, la contribution de chacun après l’acquisition du bien n’est pas automatiquement prise en compte lors du partage.
En cas de conflit entre indivisaires, il est conseillé de consulter un avocat.
Décès d’un concubin et résidence principale en indivision
Lorsque que deux concubins détiennent leur résidence principale en indivision, le décès de l’un d’entre eux entraîne, en l’absence de PACS, des droits de succession très importants. En effet, ces droits de succession s’élèvent à 60% dans le cas de concubins, le concubinage n’apportant aucun avantage fiscal en matière de succession (le concubin survivant paie autant de droits que les collatéraux au-delà du 4ème degré et les étrangers).
A l’inverse, le concubin lié par un PACS ne paie aucun droit de succession, tout comme le conjoint survivant.
Par ailleurs, les parts indivises du concubin décédé entrent dans sa succession. Ses héritiers, eux-mêmes en indivision, héritent donc de ces parts indivises. Or, comme tout indivisaire, ces héritiers peuvent alors exiger de sortir de l’indivision et provoquer la vente du bien indivis. Le concubin survivant n’est donc plus assuré de la jouissance de sa résidence principale s’il ne peut racheter les parts des héritiers ou s’entendre avec eux sur la valeur de ces parts.
Pour ces raisons, il est conseillé aux concubins qui achètent en indivision leur résidence principale de consulter leur notaire pour envisager la signature d’un PACS (ou même se marier) ou pour insérer dans l’acte d’acquisition une clause qui permettra de protéger le concubin survivant.