L’indivision

Loi Malraux en indivision

Il est parfaitement possible d’investir en loi Malraux en indivision.

Définition de la loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif fiscal qui offre aux investisseurs immobiliers un crédit d’impôt lorsqu’ils participent à la rénovation complète d’un immeuble situé dans une zone géographique éligible spécifique.

Par ce moyen, l’état dirige les investisseurs immobiliers vers des zones spécifiques :
- des centres-villes au patrimoine à sauvegarder mais totalement délabré,
- des quartiers où l’habitat ancien est fortement dégradé, et c’est vers ces quartiers que les programmes loi Malraux vont être développés en 2016 et 2017 grâce à une extension du dispositif.

Les investisseurs perçoivent une aide financière pour remettre en l’état l’immeuble puis le louer durant neuf années à des tiers (par des proches).

Montant de l’avantage fiscal Malraux

Le particulier qui investit en loi Malraux peut déduire de son impôt un pourcentage des travaux réalisés. Ce pourcentage s’élève à 30% et est plafonné à 30.000 euros. Pour certains programmes, ce taux n’est que de 22% (taux réduit pour des immeubles qui ne nécessitent pas la même qualité de rénovation, dans des quartiers où l’habitat est dégradé mais où les immeubles ne sont pas forcément très anciens).

Ainsi, un foyer fiscal peut investir jusqu’à 100.000 euros par an, atteignant une réduction d’impôt de 30.000 euros chaque année.

Pour un même immeuble, des tranches de travaux peuvent en effet être étalées sur trois années au maximum à compter de l’obtention du permis de construire.

Intérêt de l’indivision

Imaginons un immeuble entrant dans la possibilité d’une déduction Malraux. Si le montant des travaux nécessaires dépasse les capacités d’investissement d’un seul investisseur, celui-ci peut s’associer à d’autres investisseurs au sein d’une indivision. Dans ce cas, chaque indivisaire percevra une partie de l’avantage fiscal global, proportionnellement à son nombre de parts indivises.

Par exemple, des parents peuvent s’associer à leurs enfants et l’avantage Malraux sera réparti entre les différents foyers fiscaux qui auront participé à l’opération de rénovation tout en conservant la propriété indivise de l’immeuble (une convention d’indivision pouvant même permettre de régir les relations entre indivisaires durant les neuf années durant lesquelles le bien doit être conservé en location).

Tous les travaux de rénovation entrent dans le calcul du crédit d’impôt :
- la démolition,
- les travaux de toiture,
- la rénovation de la structure, des murs, des combles pour agrandir la surface habitable,
- l’aménagement de l’immeuble en habitations.



Plan du site | Avocat | Emprunt | Contact | Mentions légales