Prêt immobilier indivision

Prêt immobilier indivision

Pour financer l’acquisition d’un bien acheté en indivision, les indivisaires peuvent parfaitement contracter un emprunt immobilier. Cet emprunt immobilier devra être remboursé par les indivisaires.

Les conditions de ce prêt immobilier sont les mêmes que pour un emprunt contracté par un couple marié, un célibataire, une société civile immobilière. Au premier trimestre 2012, pour un emprunt immobilier d’une durée de 15 ans, les taux proposés sont compris entre 3,60% et 4,10% (+0,40% au titre de l’assurance obligatoire décès invalidité). Pour un emprunt sur 20 ans, les taux sont alors compris entre 3,80% et 4,30% (+0,40% au titre de l’assurance obligatoire décès invalidité).

Pour obtenir une simulation de prêt immobilier, utiliser le formulaire présenté sur ce site.

Emprunt indivision ou emprunt SCI

Lorsqu’une société civile immobilière (SCI) contracte un prêt immobilier, ce ne sont pas les associés de cette SCI qui remboursent cet emprunt mais la société civile dont ils sont associés. En effet, c’est la SCI qui a reçu le capital emprunté, qui a acquis un bien immobilier et qui a la responsabilité du remboursement de cet emprunt.

En conséquence, la banque qui accorde un prêt immobilier à une SCI exige toujours que les associés de cette société apportent des garanties personnelles et garantissent le remboursement de l’emprunt sur leur patrimoine propre. Cette précaution permet à la banque, en cas de non remboursement de l’emprunt, d’éviter d’engager une action judiciaire contre la SCI avant de pouvoir se retourner contre ses associés.

Au final, si l’emprunt demandé par une SCI est accordé à la société, les conditions de cet emprunt dépendent totalement de la capacité d’endettement de ses associés et de leurs garanties personnelles. Créer une SCI ne permet donc aucunement d’obtenir l’emprunt immobilier que l’on ne peut pas obtenir en indivision.

En conclusion, il n’existe aucune différence entre les caractéristiques de l’emprunt immobilier que peuvent contracter des concubins en indivision et celui que pourrait négocier une SCI créée par ces mêmes concubins.

Répartition des parts SCI et remboursement d’emprunt

En matière de remboursement d’emprunt et de participation des associés aux besoins de trésorerie, la SCI présente en revanche quelques avantages sur l’indivision.

En effet, les obligations légales qui incombent au gérant d’une SCI l’oblige à un suivi des comptes courants de chaque associé et à obtenir l’approbation annuelle du solde de ces comptes courants (évitant les contestations et conflits ultérieurs).

De plus, ces comptes courants peuvent être rémunérés, les associés qui contribuent le plus aux besoins de fonds de la SCI reçoivent alors des produits financiers au détriment des associés qui refusent d’effectuer des apports supérieurs à leurs apports en capital.

Enfin, les associés d’une SCI peuvent voter l’incorporation des comptes courants des associés au capital de la SCI. Dans ce cas, la dette de la SCI envers ses associés est annulée et les apports effectués sont alors transformés en parts de capital de la SCI. Les associés ayant réalisés des apports augmentent ainsi indirectement leurs droits sur le bien détenu.

D’autre part, le capital d’une SCI fixé à un montant égal au montant de l’investissement immobilier projeté permet d’exiger des associés de libérer leur part de capital en fonction des besoins de trésorerie de la société, dans la pratique en fonction des échéances de remboursement de l’emprunt immobilier souscrit pour financer l’acquisition de l’immeuble détenu.
On évite ainsi le refus d’associés de contribuer aux besoins de trésorerie de la SCI, refus parfaitement légal par ailleurs lorsque le capital est totalement libéré et que les fonds nécessaires sont apportés via les comptes courants des associés.

Répartition des parts d’indivision et remboursement d’emprunt

La répartition des parts d’une indivision est indiquée dans l’acte d’acquisition du bien immobilier acquis en indivision. Dans le cas de l’achat à deux d’un bien immobilier en indivision, entre concubins par exemple, le notaire chargé de la vente demande quelle est la répartition des parts à stipuler dans l’acte et cette répartition est librement fixée par les concubins.

Or, lorsque le bien acquis en indivision est financé par un emprunt, comment connaître la contribution future de chaque indivisaire au remboursement de cet emprunt ? En effet, dans ce cas, bien plus que les apports initiaux de chaque indivisaire, ce sont les remboursements du capital emprunté qui constitueront l’essentiel des apports de chacun.

Par ailleurs, comment s’assurer que chaque indivisaire contribuera bien aux besoins financiers de l’indivision ? C’est en effet une obligation légale, mais aucune sanction ou action juridique n’est prévue contre les indivisaires qui ne participent pas aux frais d’une l’indivision.

Enfin, comment éviter des conflits lorsqu’un indivisaire met fin à l’indivision et que les apports réellement effectués par chaque indivisaire ne correspondent pas à la répartition initiale des parts d’indivision indiquée dans l’acte d’acquisition ? La tenue d’une comptabilité peut toujours constituer un commencement de preuve, mais les conflits restent bien réels et nombreux. En effet, c’est aux indivisaires de s’entendre sur le montant des apports réels de chacun. Or dans le cas de la séparation de concubins, cette entente financière lors du partage est parfois très difficile à obtenir.

L’indivision reste évidemment une solution pour acquérir à deux un bien immobilier, toujours la plus simple et la moins couteuse, mais elle exige cependant un peu d’organisation. Anticiper des difficultés éventuelles et futures ne les a jamais provoquées, bien au contraire.