L’indivision

Taxe foncière en indivision

Il arrive fréquemment qu’en indivision l’un des indivisaires profite davantage que les autres de l’immeuble détenu, voire exclusivement. Qu’en est-il alors de la taxe foncière ? A qui incombe-t-elle ?

Charge d’occupation ou de détention

Suite à un divorce par exemple, la résidence principale est détenue en indivision. Si celle-ci reste occupée par l’un des ex-conjoints, ce dernier doit-il payer l’intégralité de la taxe foncière, ou bien cette taxe reste-t-elle due solidairement par les deux ex-époux ?

Considérer que la taxe foncière est due par l’indivisaire qui occupe le bien, c’est considérer que cette taxe constitue une charge liée à l’occupation de l’immeuble, au même titre que les charges d’entretien, ou que la taxe d’habitation par exemple.

A l’inverse, si l’on considère que la taxe foncière est liée à la détention de l’immeuble par les indivisaires, alors elle doit être répartie entre tous les indivisaires, indépendamment de l’usage fait par chacun du bien détenu en commun.

Position de la Cour de cassation

Un arrêt du 16 janvier 2016 a permis a la Cour de cassation de se prononcer sur ce problème récurrent (seuls les trois derniers paragraphes de cet arrêt sont liés directement à cette difficulté).

Suite à une séparation, M X avait obtenu de la Cour d’appel que Mme Y soit redevable de la totalité de la taxe foncière durant les années où elle avait occupé l’immeuble détenu en indivision. Mais la Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel en soulignant que, jusqu’au partage, les taxes foncières incombent toujours à l’ensemble des indivisaires. La taxe foncière entre dans les dépenses de l’indivision engagées pour la conservation du bien, au même titre que des travaux par exemple.

Même si l’immeuble est occupé par un seul des indivisaires, gratuitement ou non, même si les autres indivisaires n’ont pas la possibilité matérielle d’utiliser également ce bien, tous les indivisaires supportent la taxe.

Durant toute la durée de détention du bien en indivision et jusqu’au jour du partage, suite à un divorce ou une succession notamment, les taxes foncières cumulées sont donc inscrites au passif de l’indivision et finalement réparties entre les indivisaires proportionnellement à leurs droits.

Indemnité entre indivisaires

A l’inverse, en cas d’occupation privative du bien indivis, l’indivisaire qui bénéficie de cet avantage doit, conformément à l’article 815-9 du code civil (sauf mention contraire), verser une indemnité aux autres coindivisaires.

Il ne s’agit alors par d’un loyer mais d’une compensation entre les propriétaires, en raison de l’occupation faite du bien.

Aussi, cette indemnité compensatrice entre propriétaires indivis ne peut pas être confondue avec le paiement de l’impôt dont est redevable l’indivision.



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