Un emprunt ou deux emprunts

Un emprunt immobilier pour un achat en indivision

Lors d’un achat en indivision financé par emprunt, une banque accorde un prêt immobilier et les indivisaires sont tenus de le rembourser. Or, on l’a vu précédemment, la répartition des parts de l’indivision étant inscrite dans l’acte d’acquisition du bien immobilier, il est important que la contribution prévue de chaque indivisaire aux frais de l’indivision corresponde bien à la réalité.

Aussi, on peut supposer que, si chaque indivisaire contracte séparément un prêt immobilier, chacun devra se tenir au remboursement de sa part sans pouvoir se soustraire à ses obligations.

Deux emprunts immobiliers en indivision

Problème garantie hypothécaire

L’une des solutions pour une banque d’obtenir une garantie sur un prêt immobilier est de demander une hypothèque sur le bien financé. Ainsi, en cas de non-remboursement de l’emprunt, la banque pourra saisir le bien acheté grâce à l’emprunt consenti et obtenir le remboursement du capital qui lui reste dû.

Or si deux banques ont accordé des prêts immobiliers garantis par une hypothèque sur un même bien immobilier, un problème d’antériorité évident se posera. En effet, seule l’une des banques pourra se prévaloir de cette hypothèque, car une fois le bien saisi les autres banques sont dépossédées de leur garantie. Pour cette raison, il n’est pas imaginable que des banques accordent des prêts immobiliers à des personnes distinctes pour l’acquisition d’un bien détenu en indivision par les différents emprunteurs.

Problème caution solidaire

L’autre garantie généralement exigée d’une banque pour accorder le prêt immobilier destiné à financer une acquisition en indivision est la caution solidaire des indivisaires. Par cet acte de cautionnement mutuel, chaque indivisaire s’engage à rembourser la totalité des mensualités de l’emprunt consenti, ou des emprunts consentis dans le cas de plusieurs prêts contractés.

Aussi, qu’il y ait un ou deux emprunts, étant donné que chaque indivisaire se porte caution des autres, si l’un d’entre eux est défaillant, les conséquences seront exactement les mêmes : les indivisaires solvables devront rembourser l’emprunt contracté par l’indivisaire qui ne paie plus ses mensualités.

Dans le cas d’une acquisition immobilière par des concubins, le défaut de l’un devra être couvert par l’autre, par la vente du bien indivis notamment, et l’inégalité des versements de chacun ne sera pas davantage prouvé par ce montage que dans le cas de l’utilisation d’un compte bancaire dédié à cette indivision par exemple.

Coût de deux emprunts

Deux emprunts, ce sont deux fois des frais de dossier.

Par ailleurs, si les deux emprunts sont accordés par des banques différentes, cela les place dans une situation de concurrence que les établissements financiers préfèrent généralement éviter. De plus, le montant de chaque emprunt est deux fois moins important que ce qu’il pourrait être. Peu de chances au final de pouvoir négocier le coût de ces emprunts.