L’indivision

Différences indivision société immobilière sci

Comparer SCI (société civile immobilière) et indivision pour noter les différences entre SCI et indivision est un moyen d’aborder les règles juridiques qui régissent l’indivision. De la même façon, relever les avantages de l’indivision permet de compléter l’étude de l’indivision.

Société civile immobilière et indivision

Dans une indivision, la propriété des biens indivis est répartie entre les indivisaires qui ont donc des droits directs sur ces biens. Dans le cadre d’une SCI (société civile immobilière), c’est la société SCI qui détient les biens et les associés se répartissent les parts sociales de la SCI. Les associés n’ont donc pas un droit direct sur les biens détenus mais uniquement sur les parts détenues. Cette différence explique que, si un associé de SCI a la liberté de vendre ses parts sociales, il ne peut pas contraindre en revanche la SCI à vendre ses actifs comme en la le pouvoir un indivisaire conformément à l’article 815 du Code civil (voir définition indivision).

Retrait associé SCI et article 815 du Code civil

L’article 815 du Code civil indique qu’un indivisaire ne peut pas être contraint à demeure au sein d’une indivision. Aussi, tout indivisaire peut obtenir des autres indivisaires l’acquisition de sa part indivise ou exiger le partage des biens indivis.

Quitter une SCI est beaucoup plus compliqué que de sortir d’une indivision. Si l’associé de SCI ne trouve pas d’acquéreur pour ses parts sociales, son seul recours consiste à demander au juge la liquidation judiciaire de la SCI en invoquant un juste motif (l’absence de gestion et de comptes annuels de la SCI, la mésentente grave entre associés entraînant une situation de blocage de la société...).

Décote parts sociales SCI

Cette absence de liquidité des parts sociales de SCI explique la décote appliqué sur la valeur de ces parts. Certes, cette décote d’environ 20% constitue parfois un avantage, en particulier :
- quand il s’agit d’évaluer son patrimoine dans le cadre de l’imposition à l’ISF,
- lors d’une donation de parts sociales, pour calculer le montant des droits de donation correspondants,
- suite au décès d’un associé pour le calcul des droits de succession de ses héritiers...

En revanche, lorsqu’un associé de SCI souhaite céder ses parts sociales, cette décote s’impose cette fois en sa défaveur pour intéresser un acheteur potentiel.

Durée vie SCI, stabilité SCI et précarité indivision

La plus grande stabilité d’une SCI opposée à la précarité de l’indivision en fait un outil juridique à privilégier lorsque l’objectif des associés est d’assurer la pérennité de leur gestion commune.

On peut par exemple opposer la situation d’indivisaires qui héritent d’un bien familial d’une grande valeur et qui sont contraints de le céder aux enchères à un tiers car l’un d’entre eux a imposé cette vente et les associés d’une SCI familiale qui sont contraints de gérer ensemble un patrimoine. En effet, des parents qui veulent par exemple empêcher l’un de leurs héritiers de dilapider sa part d’héritage peuvent apporter leurs biens à une SCI dont leurs héritiers seront associés et rédiger les statuts de cette SCI de manière à en assurer une gestion aussi harmonieuse que possible (le gérant de cette SCI pouvant être choisi en dehors des associés).

Différence gestion indivision gestion SCI

La gestion de l’indivision est beaucoup plus simple dans son principe que celle de la SCI puisque les indivisaires gèrent ensemble leur bien alors qu’une SCI exige la rédaction de statuts, de nommer un gérant, gérant qui ensuite rend compte de sa gestion aux associés convoqués en assemblée générale. Mais cette simplicité apparente rend au final beaucoup plus hasardeuse la gestion d’une indivision par rapport à celle d’une SCI. En effet, la majorité des 2/3 requise pour tout acte de gestion et l’unanimité exigée pour les actes de disposition entraînent régulièrement des conflits et des situations de blocage au sein d’une indivision (et généralement la demande du partage des biens indivis en raison de l’impossibilité de gérer ces biens entre indivisaires).



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