L’indivision

Définition convention indivision

Objet d’une convention d’indivision

Une convention d’indivision est un acte notarié (voir exemple convention indivision). Il est donc obligatoire de consulter un notaire pour établir une convention d’indivision (sauf si l’indivision ne porte pas sur un bien immobilier).

Une convention d’indivision a pour but de régir le fonctionnement d’une indivision et doit donc être conclue avec l’accord de tous les indivisaires. Les clauses insérées dans une convention d’indivision sont libres et les indivisaires choisissent par cette convention le fonctionnement de leur indivision en fonction de leurs objectifs (d’où l’importance de prendre conseil auprès de son notaire).

Un gérant de l’indivision est nommé dans la convention d’indivision et les pouvoirs de ce gérant sont détaillés dans la convention d’indivision, de même que les modalités de sa révocation, de la nomination d’un nouveau gérant... Ce gérant représente l’indivision vis à vis des tiers et peut engager seul l’indivision pour les actes qui relèvent de sa compétence. Ce gérant est particulièrement utile pour gérer un bien immobilier dans la mesure où toutes les décisions courantes (règlement des charges courantes, des travaux d’entretien, signature d’un nouveau bail...) n’auront pas à réunir la majorité des deux tiers des indivisaires (majorité requise pour les actes de gestion par la loi de 2006), la lourdeur de l’indivision étant ainsi évitée.

En revanche, les pouvoirs du gérant de l’indivision sont limités dans la convention d’indivision aux actes courants, et en particulier les actes de disposition (cession d’un bien immobilier notamment) restent du ressort de l’unanimité des indivisaires.

Ainsi, le gérant d’indivision joue le même rôle que le gérant d’une société civile immobilière (SCI) et la convention d’indivision permet de rendre plus stable une indivision en la rapprochant de la SCI, mais sans avoir à créer de société (évitant en particulier d’apporter le bien géré en indivision à une SCI, apport immobilier qui constitue une mutation et entraîne donc un acte notarié et les frais correspondants).

Durée d’une convention d’indivision

Une convention d’indivision peut avoir une durée indéterminée. Cependant, dans ce cas, tout indivisaire peut y mettre un terme à tout moment. Certes, un délai de préavis peut être prévu dans la convention d’indivision pour éviter que cette résiliation de la convention désorganise la gestion de l’indivision. Mais la stabilité de l’indivision recherchée par la signature d’une convention d’indivision n’est plus assurée. En revanche, une convention d’indivision a durée indéterminée conserve l’avantage de simplifier la gestion des biens détenus en indivision, tant que les indivisaires ne dénoncent pas cette convention.

A l’inverse, une convention d’indivision dont la durée est fixée s’impose aux indivisaires qui ne pourront pas sortir de l’indivision avant le terme de la convention en cours. En particulier, en cas de décès de l’un des indivisaires, le principe juridique "Le mort saisie le vif" s’applique, la convention d’indivision s’impose donc à ses héritiers qui ne pourront donc pas exiger à tout moment leur sortie de l’indivision, mais seulement au terme de la convention d’indivision en cours.

Mais il existe deux limites à cette stabilité apportée à l’indivision par une convention d’indivision à durée déterminée :
- La durée maximum d’une convention d’indivision est de 5 ans. Passé ce délai, cette convention est renouvelée par tacite reconduction sans aucune formalité, mais tout indivisaire est également en droit de refuser ce renouvellement.
- Malgré une convention à durée déterminée, tout indivisaire peut demander le partage de l’indivision dès lors qu’il peut se prévaloir d’un juste motif au titre de l’article 1873-3 du Code civil (voir par ailleurs sur ce site).



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  • 26 août 2014

    Dans une indivision détenue à 50% par chacun des 2 co-indivisaires, s’il existe désaccord sur le renouvellement au terme de la durée convenue (5 ans), le co-indivisaire souhaitant vendre les biens indivis a-t-il une procédure particulière à faire respecter afin d’informer l’autre co-indivisaire de son intention (acte d’huissier, courrier recommandé, etc) ?
    Et si oui, son inaction entraine-t-elle automatiquement la tacite reconduction de la durée de 5 ans ?

  • 27 juin 2012

    dans une indivision,est-il possible de louer le bien immobilier à un membre de l’indivision.

    • 28 juin 2012

      Oui, parfaitement, conformément à un bail signé entre les indivisaires et le locataire.

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